Due diligence documental · España
La nota simple, el Registro y el Catastro responden a preguntas distintas sobre la vivienda.
Antes de comprar, la nota simple ayuda a conocer la información registral vigente sobre la finca, sus titulares, derechos y cargas; el Registro de la Propiedad es la institución que publica e inscribe derechos reales sobre inmuebles; y el Catastro es un registro administrativo con información catastral y cartográfica. Compararlos sirve para detectar discrepancias, pero ninguno de ellos sustituye por sí solo la comprobación urbanística, técnica, comunitaria o de ocupación.
Respuesta directa
Registro de la Propiedad y Catastro no son lo mismo
El Registro se centra en el dominio y demás derechos reales inscritos. El Catastro describe administrativamente los inmuebles y mantiene información alfanumérica y cartográfica. La nota simple es una forma de publicidad del contenido registral; no es un documento emitido por Catastro.
| Pregunta del comprador | Fuente principal | Qué puede aportar | Qué no debe concluirse solo con esa fuente |
|---|---|---|---|
| ¿Quién figura como titular? | Registro / nota simple | Titular o titulares de derechos inscritos y naturaleza/extensión de esos derechos. | Que toda la realidad física o urbanística de la vivienda sea correcta. |
| ¿Hay hipoteca, usufructo, embargo u otra carga? | Registro / nota simple | Derechos, cargas y limitaciones vigentes que constan registralmente. | Que no existan deudas o situaciones no registrales que también afecten a la compra. |
| ¿Cuál es la referencia y descripción catastral? | Catastro | Información catastral, cartografía y, según el documento, datos descriptivos y gráficos. | Que el titular catastral sea necesariamente quien tiene el derecho inscrito en el Registro. |
| ¿Los límites y la superficie gráfica están coordinados? | Registro + Catastro | La publicidad registral indica si existe coordinación gráfica y la fecha correspondiente. | Que una obra, ampliación, cierre o uso concreto tenga licencia o sea urbanísticamente legal. |
| ¿Una terraza cerrada o ampliación es legal? | Urbanismo / ayuntamiento + normativa autonómica | Planeamiento, licencias, títulos habilitantes, disciplina y expedientes según ubicación. | Que la respuesta pueda obtenerse únicamente de la nota simple o Catastro. |
Una buena due diligence no pregunta cuál documento es “el correcto”; pregunta qué cuestión jurídica, catastral, física o urbanística debe resolver cada documento. Registro, Catastro y realidad física deben contrastarse, no tratarse como fuentes intercambiables.
Registro de la Propiedad
El Registro publica derechos inscritos sobre la finca
La Ley Hipotecaria establece que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Para un comprador, esta capa es esencial para revisar quién figura registralmente y qué derechos o cargas aparecen vigentes.
- Compara el nombre del vendedor con el titular o titulares registrales.
- Revisa la finca registral, su identificación y la descripción disponible.
- Identifica hipotecas, usufructos, embargos, servidumbres, prohibiciones o limitaciones que aparezcan.
- Comprueba la extensión del derecho: pleno dominio, nuda propiedad, usufructo u otras situaciones.
- Si hay cargas, determina si se cancelan, permanecen o condicionan el cierre.
La Ley Hipotecaria también presume, en los términos del artículo 38, que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento.
Que una finca, construcción o superficie conste registralmente no permite afirmar por sí solo que todas las obras, usos o ampliaciones cumplen la normativa urbanística vigente. Esa comprobación tiene una capa autonómica y municipal propia.
Nota simple informativa
Qué contiene una nota simple y qué valor tiene
La Sede de Registradores explica que la nota simple tiene valor puramente informativo y muestra información sobre los asientos vigentes de la finca. Puede incluir la identificación registral, el Código Registral Único (CRU), la identidad de titulares de derechos inscritos y la extensión, naturaleza y limitaciones de esos derechos.
Identificación de la finca
Permite confirmar que la publicidad registral corresponde a la vivienda que realmente se está negociando.
Titularidad inscrita
Identifica al titular o titulares de los derechos vigentes que constan en el Registro.
Cargas y derechos
Puede revelar hipotecas, usufructos u otros derechos, cargas o limitaciones vigentes reflejados registralmente.
Valor informativo
No da fe del contenido de los asientos como lo hace una certificación registral.
Registradores de España indica que puede solicitarse presencialmente en el Registro de la Propiedad o a través de su plataforma oficial en línea.
A 9 de agosto de 2026, Registradores publica un coste de 9,02 € más IVA por una nota simple ordinaria solicitada en su plataforma. Este importe es operativo y debe volver a comprobarse si la solicitud se hace posteriormente.
No permite concluir por sí sola que no haya deudas de comunidad, ocupantes, contratos no inscritos, defectos técnicos, obras sin título urbanístico suficiente o discrepancias de superficie. Cada riesgo debe dirigirse a la fuente adecuada.
Nota simple vs certificación
La certificación registral es el instrumento probatorio, no una versión “más detallada” de la nota simple
Registradores distingue claramente ambos instrumentos. La nota simple permite conocer de forma informativa el contenido básico vigente. La certificación es un documento público firmado por el Registrador y sirve para acreditar formalmente el contenido del Registro.
- La nota simple suele ser adecuada para una revisión inicial y práctica de la compra.
- La certificación debe valorarse cuando se necesita acreditar registralmente un extremo con eficacia probatoria.
- La Ley Hipotecaria establece que la libertad o gravamen de inmuebles o derechos reales solo puede acreditarse en perjuicio de tercero mediante certificación del Registro.
- La elección depende de para qué se necesita la información, no solo de cuánto detalle se quiere leer.
| Documento | Función | Valor |
|---|---|---|
| Nota simple | Conocer información registral vigente de forma práctica. | Puramente informativo. |
| Certificación registral | Acreditar formalmente el contenido del Registro. | Documento público firmado por el Registrador. |
Catastro Inmobiliario
Catastro es un registro administrativo: describe inmuebles, pero no sustituye la fe pública registral
El texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario define el Catastro como un registro administrativo dependiente del Ministerio competente en Hacienda. La propia normativa mantiene expresamente separadas las competencias y efectos del Registro de la Propiedad.
Referencia catastral
Identificador catastral del inmueble que conviene comparar con escritura, recibos y documentación de la operación.
Datos alfanuméricos
Catastro mantiene información descriptiva de los bienes dentro de su ámbito competencial.
Cartografía
La Sede Electrónica permite consultar cartografía catastral y, según el servicio, obtener documentación descriptiva y gráfica.
País Vasco y Navarra
La Ley del Catastro estatal se aplica sin perjuicio de los regímenes forales especiales vigentes; la fuente catastral competente debe resolverse territorialmente.
La Dirección General del Catastro mantiene como vía preferente la Sede Electrónica del Catastro y también permite acceso mediante Gerencias y Puntos de Información Catastral dentro de su ámbito de competencia.
Coordinación Catastro–Registro
Cuando una finca está coordinada gráficamente, la publicidad registral debe indicarlo
La coordinación incorpora la representación gráfica catastral —o, en determinados casos, una representación gráfica alternativa validada— al folio registral. Cuando se alcanza la coordinación, la normativa atribuye una presunción específica a los datos de ubicación, delimitación y superficie de la representación gráfica incorporada.
- La publicidad registral debe indicar si la finca está coordinada gráficamente con Catastro y en qué fecha.
- La coordinación puede aumentar la precisión sobre ubicación, delimitación y superficie gráfica.
- No significa que todas las construcciones, usos o reformas sean urbanísticamente conformes.
- En propiedad horizontal, una parcela catastral puede contener varios bienes inmuebles que compartan la representación gráfica de la parcela.
La coordinación gráfica tiene un alcance concreto. No convierte Registro, Catastro, escritura, planos, realidad construida y expediente urbanístico en una sola fuente. El comprador debe identificar exactamente qué dato está comparando.
Metros y discrepancias
Si Registro, Catastro y realidad física no coinciden, no asumas automáticamente que una fuente “está mal”
Las diferencias pueden tener causas distintas: actualizaciones pendientes, criterios de descripción diferentes, reformas, anexos, divisiones horizontales, errores, obras no incorporadas o problemas urbanísticos. La respuesta correcta depende del dato que no coincide y de la historia documental de la finca.
Superficie, linderos, referencia, anexos, planta, uso, titularidad o geometría no son el mismo problema.
Nota simple, escritura, certificación catastral, planos y documentación técnica disponible.
Comprueba qué existe realmente: terrazas cerradas, anexos, trasteros, garajes, ampliaciones o redistribuciones.
Si la diferencia implica obra o uso, revisa urbanismo y la normativa territorial competente.
Si la incidencia es material, evita asumir que se resolverá después de firmar sin una solución documentada.
Superficie diferente
Determina qué superficie compara cada documento y si la diferencia afecta a la finca registral, parcela, elemento privativo o construcción.
Obra añadida
Que una ampliación aparezca físicamente o incluso en Catastro no basta para concluir que su situación urbanística está regularizada.
Anexos y garajes
Comprueba si forman parte de la finca, son fincas registrales independientes, elementos vinculados o simples usos anunciados comercialmente.
Antes de reserva o arras
La información registral debería revisarse antes de asumir un compromiso difícil de deshacer
Una nota simple reciente puede revelar incidencias que cambian la negociación, la redacción del contrato o la documentación que debe exigirse antes de la firma.
Vendedor distinto
Si quien negocia o firma no coincide con el titular registral, debe aclararse representación, poder, sucesión u otra base jurídica antes de pagar.
Hipoteca vigente
La existencia de hipoteca no impide por sí sola comprar, pero exige definir cómo y cuándo se cancelará económica y registralmente.
Embargo o anotación
Una anotación o carga requiere conocer su alcance y cómo se tratará antes de completar la compraventa.
Usufructo o derecho de tercero
El comprador debe saber qué derecho adquiere exactamente y quién debe intervenir para transmitirlo.
Descripción que no coincide
Una superficie, anexo o configuración diferente debe investigarse antes de convertir el anuncio comercial en obligación contractual.
Sin coordinación gráfica
La ausencia de coordinación no significa automáticamente que la finca sea inválida, pero puede justificar una revisión adicional si existen dudas físicas o de delimitación.
Límites de la documentación
Seis cosas que una nota simple no debería hacerte dar por supuestas
Legalidad urbanística
Las licencias, planeamiento, uso y disciplina corresponden a la capa urbanística competente.
Estado técnico
Registro no sustituye una inspección de estructura, humedad, instalaciones, patologías o mantenimiento.
Deuda comunitaria
La situación de cuotas, derramas y certificados de comunidad requiere su propia comprobación.
Posesión efectiva
La operación debe comprobar quién ocupa la vivienda y con qué título; no todos los hechos posesorios se resuelven leyendo la publicidad registral.
Correspondencia física completa
Una descripción registral debe contrastarse con Catastro y con lo que existe físicamente cuando hay dudas.
Valor fiscal
El valor de referencia del Catastro tiene su propia función tributaria y pertenece a una guía fiscal separada; no es sinónimo de precio, valor catastral ni titularidad registral.
Checklist de comprador
Qué comparar antes de dar por cerrada la revisión documental
| Dato | Nota simple / Registro | Catastro | Realidad / otra fuente | Si no coincide |
|---|---|---|---|---|
| Titular | Titularidad de derechos inscritos. | Titularidad catastral según régimen de acceso. | Identidad y capacidad de quien vende. | Detener y aclarar representación o discrepancia. |
| Identificación | Finca registral / CRU. | Referencia catastral. | Dirección y vivienda visitada. | Confirmar que todos los documentos corresponden al mismo inmueble. |
| Superficie | Descripción registral. | Datos catastrales / representación gráfica cuando proceda. | Planos, medición y realidad construida. | Identificar qué superficie difiere y por qué. |
| Anexos | Garaje, trastero u otros derechos si constan. | Datos catastrales asociados. | Uso físico y documentación de comunidad/promotor. | Comprobar si son finca independiente, anejo o simple uso. |
| Cargas | Hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres, limitaciones. | No sustituye el análisis registral de cargas. | Documentos de cancelación o acuerdos de cierre. | Definir solución antes de firmar o pagar. |
| Obras / uso | Puede contener datos descriptivos o determinados regímenes inscritos. | Puede reflejar características físicas. | Ayuntamiento, normativa autonómica, licencias y expediente. | No concluir legalidad hasta revisar urbanismo. |
Ejemplo práctico
La nota simple dice 82 m², Catastro muestra 96 m² y la vivienda tiene una terraza cerrada
La diferencia no debe resolverse escogiendo la cifra más alta ni suponiendo automáticamente que la terraza es ilegal. El comprador necesita identificar qué superficie mide cada fuente, cuándo se ejecutó el cierre y qué documentación existe.
- Confirmar si los 82 m² son la superficie descrita registralmente del elemento privativo.
- Comprobar qué magnitud catastral corresponde a los 96 m² y cómo se distribuye.
- Revisar escritura, planos, división horizontal y documentación de la comunidad si son relevantes.
- Solicitar la documentación urbanística aplicable al cierre de terraza.
- Determinar si la discrepancia afecta a valoración, financiación, impuestos, posibilidad de regularización o contrato.
Hasta resolver la causa de la discrepancia y la situación urbanística concreta, una respuesta categórica sería una inferencia no respaldada por Registro o Catastro.
Fuentes oficiales
Fuentes verificadas para Registro, nota simple y Catastro
Última verificación: 9 de agosto de 2026. Los procedimientos, costes de servicios y accesos electrónicos pueden cambiar; deben volver a comprobarse en la fecha de la operación.
Guías relacionadas
Continúa sin duplicar la intención de esta página
Esta guía se centra en la lectura y contraste práctico de nota simple, Registro y Catastro antes de comprar. Las cargas, urbanismo, valor de referencia, función notarial y due diligence completa mantienen sus propias páginas.
Ayuda según ubicación y servicio
Una discrepancia documental puede requerir perfiles distintos
Una incidencia registral, una diferencia catastral y una duda urbanística no se resuelven necesariamente por el mismo profesional. Prioriza siempre la ubicación de la vivienda, el tipo de problema y el servicio necesario antes de elegir a quién consultar.
Preguntas frecuentes
Nota simple, Registro y Catastro al comprar vivienda
Es una forma de publicidad registral con valor puramente informativo. Permite conocer información vigente sobre la finca, incluidos su identificación y los titulares, derechos, cargas y limitaciones que constan en los asientos en los términos publicados por el Registro.
La nota simple informa sobre el titular o titulares de derechos inscritos vigentes. Sin embargo, tiene valor informativo. Cuando se necesita acreditar formalmente el contenido del Registro frente a terceros, la certificación registral tiene un alcance distinto.
La nota simple es informativa. La certificación es un documento público firmado por el Registrador que acredita formalmente el contenido registral. La Ley Hipotecaria reserva a la certificación la acreditación de libertad o gravamen frente a terceros.
A 9 de agosto de 2026, Registradores de España publica un coste oficial de 9,02 € más IVA por finca para la nota simple ordinaria solicitada en su plataforma. Es un dato operativo que debe comprobarse de nuevo si se solicita en una fecha posterior.
No. El Registro se ocupa de la inscripción y publicidad del dominio y demás derechos reales sobre inmuebles. Catastro es un registro administrativo que describe los bienes inmuebles y mantiene información catastral y cartográfica dentro de su ámbito competencial.
Significa que se ha incorporado al folio registral una representación gráfica catastral o, en los supuestos legales, una representación gráfica alternativa. La publicidad registral indica la coordinación y su fecha, y la normativa atribuye efectos específicos a los datos de ubicación, delimitación y superficie gráfica incorporados.
Primero identifica qué superficie describe cada fuente y compárala con escritura, planos y realidad física. Una discrepancia puede tener causas distintas y no permite concluir automáticamente que exista ilegalidad. Si intervienen obras, ampliaciones o uso, debe añadirse la comprobación urbanística competente.
No puede afirmarse solo por aparecer en Catastro. Catastro cumple una función administrativa y descriptiva; la legalidad de obras y usos exige revisar la normativa urbanística, licencias, títulos habilitantes y posibles expedientes ante la autoridad competente.
No. La revisión registral no sustituye Catastro, urbanismo, comunidad de propietarios, ocupación, contratos, impuestos, estado técnico ni otras comprobaciones que resulten relevantes para la vivienda y la ubicación.
La normativa estatal del Catastro se aplica en España sin perjuicio de los regímenes forales especiales vigentes en País Vasco y Navarra. Para un inmueble situado allí debe identificarse la fuente catastral foral competente antes de trasladar procedimientos o enlaces del Catastro estatal.
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