Fiscalidad inmobiliaria · Melilla
Comprar en Melilla requiere una ruta fiscal distinta de la Península.
Melilla está fuera del territorio de aplicación del IVA español. En una compra de vivienda, la reventa puede quedar sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO/ITP), mientras que determinadas entregas inmobiliarias realizadas por empresarios o profesionales quedan sujetas al IPSI. Una escritura puede quedar además sujeta a Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Paso 1 · Identificar la operación
En Melilla no debes empezar preguntando “¿ITP o IVA?”
La pregunta correcta es si la transmisión queda sujeta a TPO/ITP o al régimen local del IPSI. La Ley del IVA excluye a Melilla de su ámbito territorial, mientras que la Ley 8/1991 regula el impuesto indirecto específico de la ciudad.
- Reventa entre particulares: normalmente se analiza por TPO.
- Primera entrega ordinaria por promotor: normalmente se analiza por IPSI.
- Segunda o posterior entrega empresarial: debe comprobarse si existe exención de IPSI y si la operación queda sujeta a TPO.
- Escritura notarial: debe comprobarse además si se cumplen los requisitos para AJD.
- VPO, suelo, locales o supuestos especiales: requieren comprobar la regla específica antes de usar un porcentaje residencial.
Melilla queda fuera del territorio de aplicación del IVA. Su régimen indirecto inmobiliario debe resolverse utilizando la Ley del IPSI, la normativa del ITP/AJD y las disposiciones de la Ciudad Autónoma.
Resumen fiscal
Los tipos que debe conocer un comprador de vivienda en Melilla
Debe distinguirse entre el tipo nominal del tributo y la carga efectiva después de una bonificación legal sobre la cuota.
Reventa ordinaria
3% efectivoTipo nominal estatal publicado para inmuebles: 6%. La cuota tiene una bonificación del 50% cuando el inmueble radica en Melilla.
6% × 50% de cuota a pagar = carga efectiva del 3%.
Entrega inmobiliaria sujeta
4%La Ciudad Autónoma publica un tipo del 4% para las entregas de bienes inmuebles sujetas al IPSI.
Es la referencia ordinaria para una primera entrega residencial sujeta.
Documento notarial
0,25% efectivoLa AEAT publica un tipo del 0,50% para entregas sujetas a IPSI. La cuota gradual notarial tiene una bonificación estatal del 50% cuando el Registro competente está en Melilla.
| Operación | Tributo | Tipo publicado | Bonificación | Carga orientativa |
|---|---|---|---|---|
| Vivienda usada sujeta a TPO | TPO / ITP | 6% | 50% de la cuota | 3% efectivo |
| Entrega inmobiliaria ordinaria sujeta a IPSI | IPSI | 4% | — | 4% |
| Primera transmisión de VPO oficialmente calificada por el promotor | IPSI | 0,5% | Regla específica local | 0,5% |
| Escritura de entrega sujeta a IPSI y AJD | AJD | 0,50% | 50% de la cuota gradual | 0,25% efectivo |
Para TPO, la norma no sustituye formalmente el 6% por un “tipo del 3%”: primero se calcula la cuota al tipo correspondiente y después se aplica la bonificación legal del 50%. Lo mismo debe distinguirse en AJD entre el 0,50% publicado y la bonificación del 50% de la cuota gradual.
Segunda mano · TPO
Una reventa ordinaria de vivienda puede soportar una carga efectiva del 3%
La Agencia Tributaria publica un tipo del 6% para la transmisión de bienes inmuebles en Ceuta y Melilla. El artículo 57 bis del Texto Refundido del ITP y AJD establece una bonificación del 50% de la cuota cuando la transmisión o arrendamiento recae sobre inmuebles situados en Melilla.
- El comprador es, con carácter general, quien soporta y autoliquida TPO.
- La bonificación se aplica sobre la cuota, no reduciendo la base imponible a la mitad.
- La vivienda debe estar situada en Melilla para la bonificación territorial.
- Antes de calcular debe comprobarse el valor de referencia del inmueble.
- Si la operación está sujeta a IPSI, no debe añadirse TPO sobre el mismo acto inmobiliario.
Cuota inicial: 200.000 € × 6% = 12.000 €.
Bonificación del 50%: −6.000 €.
Carga efectiva del ejemplo: 3% de la base imponible.
Para AI retrieval y precisión jurídica, es mejor conservar la secuencia correcta: tipo del 6% + bonificación del 50% de la cuota.
Base imponible
El precio de escritura no siempre es la cifra sobre la que se calcula TPO
Para bienes inmuebles, la normativa del ITP/AJD utiliza el valor de referencia del Catastro como referencia fiscal en los supuestos establecidos legalmente.
Existe valor de referencia
El valor de referencia vigente en la fecha de devengo puede constituir la base imponible de la adquisición.
El precio es superior
Cuando el valor declarado, precio o contraprestación es superior al valor de referencia, se utiliza la magnitud superior.
No existe valor de referencia
La base se determina conforme a las reglas legales aplicables, sin perjuicio de una eventual comprobación administrativa.
Son conceptos diferentes. El valor de referencia tiene efectos específicos en tributos como ITP/AJD, mientras que el valor catastral se utiliza, entre otros fines, en el IBI.
Obra nueva · IPSI
Una entrega inmobiliaria ordinaria sujeta al IPSI tributa al 4%
La Ciudad Autónoma de Melilla publica actualmente un tipo del 4% para las entregas de bienes inmuebles. La Ley 8/1991 incluye dentro del IPSI las entregas de inmuebles situados en Melilla efectuadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad.
- El IPSI sustituye aquí al análisis ordinario del IVA territorial común.
- Una primera entrega inmobiliaria por promotor puede quedar sujeta al IPSI.
- El impuesto se repercute al adquirente conforme a las reglas aplicables.
- La obligación formal de autoliquidar el IPSI corresponde al sujeto pasivo del impuesto, normalmente el empresario o promotor en la entrega ordinaria.
- La escritura puede generar además AJD si reúne los requisitos legales.
Entrega ordinaria de inmueble
4%Tipo oficial publicado por la Ciudad Autónoma de Melilla para entrega de bienes inmuebles.
Primera transmisión de determinadas VPO
0,5%Tipo especial para la primera transmisión de viviendas de protección oficial calificadas oficialmente como tales efectuada por sus promotores, incluyendo los garajes y anexos en los términos previstos por la norma.
La página oficial de Melilla lo vincula específicamente a la primera transmisión de viviendas de protección oficial calificadas oficialmente y realizada por sus promotores.
Primera y posteriores entregas
Una venta empresarial no significa automáticamente que siempre haya IPSI
La Ley del IPSI incorpora exenciones equivalentes a determinadas exenciones previstas en la normativa del IVA. Por eso debe identificarse si la operación es una primera entrega o una segunda o ulterior entrega del edificio.
Primera entrega
Una primera entrega por el promotor se dirige normalmente al análisis del IPSI.
Segunda o posterior
Puede resultar aplicable una exención de IPSI equivalente a la prevista para determinadas segundas entregas en la normativa estatal del IVA.
Si la entrega queda exenta
Debe analizarse entonces si la operación queda sometida a TPO, sin olvidar posibles excepciones o renuncias a exención.
La Ley 8/1991 establece expresamente que ningún acto o contrato de naturaleza inmobiliaria puede quedar sujeto simultáneamente a IPSI y a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Actos Jurídicos Documentados
En una entrega sujeta a IPSI, la tabla oficial de AJD publica un 0,50%
La Agencia Tributaria publica para Ceuta y Melilla un tipo del 0,50% de AJD para las entregas sujetas al IPSI. A esa cuota gradual notarial puede aplicarse además la bonificación estatal del 50% cuando el Registro en el que deba practicarse la inscripción esté situado en Melilla.
- Debe existir un documento notarial sujeto a la cuota gradual.
- La inscripción debe corresponder a un Registro situado en Melilla para la bonificación territorial.
- La bonificación se aplica sobre la cuota resultante.
- AJD y TPO no deben mezclarse sin clasificar primero la operación.
AJD nominal: 300.000 € × 0,50% = 1.500 €.
Bonificación del 50% de la cuota = −750 €.
Carga efectiva del ejemplo: 0,25%.
El préstamo hipotecario sigue sus propias reglas fiscales. No debe añadirse automáticamente otro porcentaje de AJD al presupuesto del comprador sin identificar el documento y el sujeto pasivo.
Ejemplos prácticos
Cómo cambia el presupuesto entre reventa y primera entrega
Estos ejemplos son únicamente ilustrativos. La base fiscal real, la clasificación de la operación, posibles exenciones y cualquier situación especial deben verificarse antes de presentar impuestos.
TPO nominal: 250.000 € × 6% = 15.000 €.
Bonificación de Melilla: 50% de la cuota = 7.500 €.
Equivale a una carga efectiva del 3% sobre esta base, siempre que la operación esté dentro del supuesto ordinario bonificado.
IPSI: 300.000 € × 4% = 12.000 €.
AJD nominal: 300.000 € × 0,50% = 1.500 €.
Bonificación AJD del 50% = −750 €.
Ejemplo simplificado suponiendo una entrega ordinaria sujeta a IPSI, una escritura sujeta a AJD, la misma base ilustrativa y el derecho a la bonificación territorial.
Notaría, Registro, abogado, gestoría, tasación, costes privados de financiación y otros gastos deben presupuestarse separadamente de ITP, AJD e IPSI.
Quién presenta cada impuesto
TPO, AJD e IPSI no siguen exactamente el mismo circuito
| Tributo | Situación habitual | Modelo / gestión | Plazo ordinario verificado |
|---|---|---|---|
| TPO / ITP | Comprador de una vivienda usada sujeta a TPO. | Modelo 600 ante la Administración tributaria estatal competente en Melilla. | 30 días hábiles desde el acto o contrato. |
| AJD | Documento notarial sujeto a la cuota gradual. | Modelo 600 según el procedimiento aplicable. | 30 días hábiles. |
| IPSI | Entrega inmobiliaria efectuada por empresario o profesional sujeto al impuesto. | Modelo 413 para entrega de bienes inmuebles. | 1 mes desde el devengo. |
La obligación formal de presentar el Modelo 413 corresponde al sujeto pasivo de la entrega, normalmente el empresario o promotor en una operación ordinaria.
En IPSI, promotor y comprador tienen papeles distintos. En TPO, el comprador sí es normalmente el obligado tributario de la adquisición.
Errores frecuentes
Ocho errores que deben evitarse al calcular una compra en Melilla
Aplicar IVA del 10%
Melilla está fuera del territorio IVA. La imposición indirecta local debe analizarse mediante IPSI.
Decir que el ITP “es 3%”
La secuencia jurídicamente más precisa es: tipo del 6% y bonificación del 50% de la cuota.
Olvidar la bonificación de AJD
El 0,50% publicado puede quedar reducido por una bonificación del 50% de la cuota gradual.
Sumar IPSI y TPO
La Ley 8/1991 establece incompatibilidad entre ambos sobre el mismo acto inmobiliario.
Usar solo el precio
El valor de referencia puede determinar la base imponible del TPO/AJD.
Aplicar IPSI 0,5% a toda vivienda
El 0,5% publicado corresponde a la primera transmisión de determinadas viviendas de protección oficial realizada por sus promotores.
Copiar la ordenanza de Ceuta
Ceuta y Melilla comparten parte del marco legal, pero sus ordenanzas y tipos locales deben verificarse por separado.
Confundir repercusión y presentación
En IPSI, el comprador puede soportar el impuesto repercutido sin ser quien presenta el Modelo 413.
Fuentes oficiales verificadas
La guía utiliza BOE, AEAT, Catastro y la Ciudad Autónoma de Melilla
Última verificación: 9 de agosto de 2026. Los tipos, bonificaciones, modelos y plazos deben revisarse de nuevo antes de una operación futura.
Guías relacionadas
Continúa desde el régimen especial hacia la guía adecuada
Esta página es la canonical que responde a los impuestos de compra específicos de Melilla. Las guías nacionales explican conceptos generales, pero no deben sustituir los tipos y particularidades fiscales de esta ciudad.
Preguntas frecuentes
ITP, AJD e IPSI al comprar vivienda en Melilla
No se aplica el IVA territorial común de la Península y Baleares. Melilla está fuera del territorio de aplicación del IVA y utiliza el IPSI como impuesto indirecto propio. Una entrega inmobiliaria ordinaria sujeta al IPSI tiene actualmente un tipo local del 4%.
Para transmisiones de inmuebles, la AEAT publica un tipo del 6%. La normativa estatal concede una bonificación del 50% de la cuota para inmuebles situados en Melilla, lo que produce una carga efectiva del 3% en el supuesto ordinario bonificado.
El tipo publicado es del 6%. Después se aplica una bonificación legal del 50% de la cuota para los inmuebles situados en Melilla. Por eso la carga efectiva ordinaria resulta equivalente al 3%.
La Ciudad Autónoma de Melilla publica actualmente un tipo del 4% para la entrega de bienes inmuebles. Debe verificarse que la operación concreta esté efectivamente sujeta al IPSI y no encaje en una exención o regla especial.
Sí, pero no es un tipo general de vivienda. La Ciudad Autónoma lo vincula a la primera transmisión de viviendas de protección oficial calificadas oficialmente como tales efectuada por sus promotores, con los anexos admitidos por la norma.
La AEAT publica un tipo del 0,50% para entregas sujetas a IPSI. Cuando el Registro competente está situado en Melilla, la cuota gradual notarial tiene una bonificación del 50%, de modo que la carga efectiva resulta equivalente al 0,25% en el supuesto ordinario.
No sobre el mismo acto inmobiliario. La Ley 8/1991 establece expresamente que un acto o contrato de naturaleza inmobiliaria no puede quedar sujeto simultáneamente al IPSI y a Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
No. Cuando existe valor de referencia del Catastro, este puede determinar la base imponible. Si el precio, contraprestación o valor declarado es superior al valor de referencia, se utiliza la magnitud superior.
La Agencia Tributaria publica un plazo general de 30 días hábiles para estas autoliquidaciones en los supuestos correspondientes. Debe verificarse nuevamente antes de una operación futura.
En una entrega inmobiliaria ordinaria, el sujeto pasivo es normalmente el empresario o promotor que realiza la entrega y repercute el impuesto al comprador. Melilla dispone del Modelo 413 específico para entregas de bienes inmuebles, con un plazo ordinario de un mes desde el devengo.
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