Fiscalidad de compra · Ceuta
En Ceuta, una vivienda usada y una vivienda nueva no siguen el mismo esquema fiscal que en la Península.
Una compra ordinaria de vivienda de segunda mano sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas parte de un tipo del 6% y disfruta de una bonificación estatal del 50% de la cuota cuando el inmueble está situado en Ceuta, lo que equivale normalmente a una carga del 3% sobre la base imponible. En una primera transmisión de vivienda nueva incluida en la excepción local vigente, el impuesto indirecto es el IPSI al 0,5%; además, la escritura sujeta a la cuota gradual de AJD parte del 0,50% y también disfruta de una bonificación del 50%, equivalente normalmente al 0,25%.
Respuesta corta
Qué impuestos paga normalmente el comprador de una vivienda en Ceuta
La primera pregunta no es cuánto cuesta la vivienda, sino si se trata de una transmisión sujeta a TPO o de una entrega inmobiliaria empresarial sujeta al IPSI. Esa clasificación determina el impuesto principal.
Vivienda usada · TPO
El tipo publicado para transmisión de inmuebles en Ceuta es del 6%. El artículo 57 bis del TRLITPAJD bonifica en un 50% la cuota cuando el inmueble está situado en Ceuta.
6% × 50% de cuota a pagar = 3% equivalente.
Vivienda nueva · IPSI
La Ordenanza Fiscal de Ceuta aplica el 0,5% a la construcción y primera transmisión de inmuebles directamente relacionadas con la construcción de nuevas viviendas en Ceuta.
La excepción está vigente desde el 9 de mayo de 2025.
Escritura de obra nueva · AJD
La AEAT publica un tipo del 0,50% para entregas sujetas al IPSI. La cuota gradual se bonifica en un 50% si el Registro competente radica en Ceuta.
0,50% × 50% = 0,25% equivalente.
El artículo 33.tres de la Ordenanza Fiscal establece un 4% con carácter general para construcción, primera transmisión de inmuebles y ejecución de obra inmobiliaria. El 0,5% es una excepción para operaciones directamente relacionadas con la construcción de nuevas viviendas en Ceuta. La operación concreta debe cumplir esa condición.
Índice rápido
Impuestos al comprar vivienda en Ceuta
Paso 1 · Clasificar la operación
Antes de aplicar porcentajes, identifica qué impuesto corresponde
La Ley 8/1991 establece que las entregas de inmuebles situados en Ceuta realizadas por empresarios o profesionales pueden quedar sujetas al IPSI y que un mismo acto inmobiliario no tributa simultáneamente por IPSI y por TPO.
- Reventa entre particulares: normalmente se analiza por la modalidad TPO del ITP.
- Primera entrega por promotor: normalmente se analiza por IPSI y, si la escritura cumple los requisitos de AJD, por la cuota gradual notarial.
- Segunda o posterior entrega empresarial: hay que comprobar si existe exención en IPSI y si la operación pasa a TPO.
- Inmueble no residencial, suelo o supuesto especial: no debe utilizarse automáticamente el 0,5% previsto para nueva vivienda.
Segunda mano · TPO
La transmisión de un inmueble en Ceuta parte del 6%, pero la cuota tiene una bonificación del 50%
La AEAT publica un tipo del 6% para la transmisión de bienes inmuebles en Ceuta y Melilla. Para inmuebles situados en Ceuta, el artículo 57 bis.3.a del Texto Refundido del ITP y AJD reconoce una bonificación del 50% sobre la cuota de TPO.
Tipo nominal
Es el tipo de gravamen publicado por la AEAT para la transmisión de bienes inmuebles en Ceuta.
Bonificación de cuota
La bonificación estatal se aplica a transmisiones de inmuebles situados en Ceuta, conforme al artículo 57 bis.
Resultado equivalente
En una compra ordinaria a la que se aplique íntegramente la bonificación, la carga resultante equivale al 3% de la base.
Es más exacto decir “6% con una bonificación del 50% de la cuota” que afirmar simplemente que “el ITP de Ceuta es del 3%”. La distinción importa porque el 3% es el resultado económico de aplicar la bonificación estatal al tipo nominal.
Base imponible · Vivienda usada
No calcules el TPO únicamente sobre el precio de la escritura
Para bienes inmuebles, el artículo 10 del TRLITPAJD establece como regla el valor de referencia del Catastro en la fecha de devengo. Si el valor declarado o el precio o contraprestación pactada son superiores, se utiliza la mayor de esas magnitudes.
- Comprobar si el inmueble tiene valor de referencia vigente.
- Comparar valor de referencia, valor declarado y precio o contraprestación.
- Si no existe valor de referencia o no puede certificarse, la ley remite a la mayor magnitud entre valor declarado, precio o contraprestación y valor de mercado, sin perjuicio de comprobación.
- Si se considera que el valor de referencia perjudica intereses legítimos, existen vías legales para impugnarlo vinculadas a la liquidación o rectificación de la autoliquidación.
Consulta también la guía específica sobre valor de referencia del Catastro e impuestos inmobiliarios.
Si una vivienda se compra por 280.000 € pero su valor de referencia es 300.000 €, una autoliquidación de TPO basada solo en 280.000 € puede ser incorrecta. Antes de aplicar el 6% y la bonificación, hay que resolver correctamente la base imponible.
Obra nueva · IPSI
Ceuta no utiliza el IVA peninsular para la primera transmisión de vivienda: aplica su régimen IPSI
Ceuta está fuera del ámbito territorial del sistema común del IVA. La Ley 8/1991 somete al IPSI las entregas de inmuebles situados en Ceuta realizadas por empresarios o profesionales. Desde el 9 de mayo de 2025, la Ordenanza Fiscal local aplica una excepción del 0,5% a las operaciones inmobiliarias directamente relacionadas con la construcción de nuevas viviendas.
| Operación inmobiliaria | IPSI | Condición principal | Fuente |
|---|---|---|---|
| Construcción, primera transmisión y obra inmobiliaria | 4% | Tipo general del artículo 33.tres cuando no se aplica una excepción. | Ordenanza Fiscal de Ceuta |
| Nueva vivienda en Ceuta | 0,5% | Construcción, primera transmisión u obra inmobiliaria directamente relacionada con la construcción de nuevas viviendas en Ceuta. | Artículo 33.tres.a |
| Obra pública cuyo uso final sea mayoritariamente vivienda | 0,5% | Supuesto específico previsto en el artículo 33.tres.b. | Ordenanza Fiscal de Ceuta |
Normalmente, el empresario que realiza la entrega
La Ley 8/1991 configura como sujeto pasivo de las operaciones interiores a quien realiza la entrega o prestación sujeta, con reglas especiales de inversión del sujeto pasivo en determinados casos de no establecidos.
La repercusión debe documentarse correctamente
La Ley del IPSI remite a las reglas del IVA para la repercusión del impuesto. En una compraventa de vivienda nueva debe comprobarse cómo repercute y documenta el IPSI el sujeto pasivo de la operación.
Escritura · AJD
Las entregas sujetas al IPSI figuran en la AEAT con un AJD del 0,50%, y Ceuta tiene una bonificación del 50% de la cuota
La tabla oficial de la AEAT para Ceuta y Melilla indica un tipo de AJD del 0,50% para entregas sujetas al IPSI, tomando como base el valor a efectos del IPSI. El artículo 57 bis.1 del TRLITPAJD bonifica en un 50% la cuota gradual cuando el Registro donde debe practicarse la inscripción o anotación radica en Ceuta.
Tipo nominal AJD
Tipo publicado por la AEAT para las entregas sujetas al IPSI que cumplen los requisitos de la cuota gradual notarial.
Bonificación
La cuota gradual de documentos notariales se bonifica en un 50% cuando el Registro competente radica en Ceuta.
Resultado equivalente
Para una escritura de compra que reúna los requisitos, la carga económica equivalente es normalmente del 0,25% sobre su base.
La cuota gradual del artículo 31.2 se exige a escrituras inscribibles que no estén sujetas, entre otros, a la modalidad TPO. Por eso, en una compraventa ordinaria de segunda mano gravada por TPO no debe añadirse sin más otro 0,25% de AJD variable sobre la misma transmisión.
En las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo de AJD es el prestamista. No confundas el AJD de la escritura de adquisición de obra nueva con el AJD correspondiente al préstamo hipotecario.
Ejemplos orientativos
Una vivienda de 300.000 € puede tener una factura fiscal muy distinta según sea usada o nueva
Los siguientes cálculos muestran únicamente la mecánica de los tipos y bonificaciones principales. No sustituyen el cálculo de la base imponible ni la clasificación fiscal de una operación real.
Compra sujeta a TPO con base de 300.000 €
Cuota inicial: 300.000 € × 6% = 18.000 €.
Bonificación Ceuta: 50% de 18.000 € = 9.000 €.
TPO resultante: 9.000 €.
Equivale al 3% de la base en este supuesto.
Primera transmisión incluida en el IPSI del 0,5%
IPSI: 300.000 € × 0,5% = 1.500 €.
AJD inicial: 300.000 € × 0,50% = 1.500 €.
AJD tras bonificación del 50%: 750 €.
Total orientativo IPSI + AJD: 2.250 €.
Equivale al 0,75% en este ejemplo, antes de otros gastos de compra.
En segunda mano puede cambiar la base por el valor de referencia. En obra nueva debe confirmarse que la operación cumple el supuesto del IPSI al 0,5%, la base aplicable, la sujeción de la escritura a AJD y cualquier condición especial del inmueble o del adquirente.
Gestión · ITP y AJD
La AEAT indica Modelo 600 y un plazo de 30 días hábiles
Para los hechos imponibles de ITP y AJD gestionados por la Delegación de la AEAT en Ceuta, la autoliquidación se realiza mediante el Modelo 600. La página oficial fija un plazo de 30 días hábiles desde la celebración del acto o contrato.
- Identificar correctamente la modalidad: TPO o AJD.
- Determinar la base imponible antes de calcular la cuota.
- Aplicar la bonificación del artículo 57 bis cuando proceda.
- Conservar escritura o documento del acto y justificante de presentación.
- No confundir la gestión de ITP/AJD ante AEAT con la liquidación o repercusión propia del IPSI.
La bonificación inmobiliaria del artículo 57 bis.3.a se conecta con que el inmueble esté situado en Ceuta. La nacionalidad del comprador no sustituye esa regla territorial. Aun así, un no residente puede tener obligaciones adicionales de representación o domicilio fiscal para este impuesto, por lo que conviene revisar su situación concreta.
Errores frecuentes
Los fallos más habituales vienen de copiar reglas de otras partes de España
Añadir IVA del 10% a una vivienda nueva en Ceuta
Ceuta está fuera del territorio del sistema común del IVA. La fiscalidad indirecta local de la entrega inmobiliaria se analiza mediante IPSI.
Decir simplemente que el ITP es del 3%
La formulación precisa es 6% de TPO con una bonificación del 50% de la cuota para inmuebles situados en Ceuta.
Aplicar IPSI del 0,5% a cualquier inmueble
El tipo general inmobiliario del artículo 33.tres es del 4%. El 0,5% es una excepción vinculada a nueva vivienda.
Sumar AJD variable a una reventa sujeta a TPO
La cuota gradual notarial no se aplica automáticamente a un acto que ya está sujeto a TPO.
Ignorar el valor de referencia
En inmuebles sujetos a ITP, el valor de referencia puede determinar la base imponible incluso si supera el precio pactado.
Perder el plazo de presentación
La AEAT fija 30 días hábiles para autoliquidar ITP/AJD mediante Modelo 600 en Ceuta.
Fuentes oficiales verificadas
La guía se apoya en normativa estatal, AEAT y la Ordenanza Fiscal publicada por Ceuta
Última verificación de estas fuentes: 9 de agosto de 2026. Para una operación futura debe comprobarse si la normativa o la Ordenanza Fiscal han sido modificadas.
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Amplía el cálculo sin duplicar la intención de esta página
Esta URL es la guía regional de impuestos de compra para Ceuta. Las páginas nacionales explican el marco general y remiten a la jurisdicción correspondiente para los tipos concretos.
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Para una compra concreta conviene contrastar la operación con un profesional que trabaje en Ceuta y pueda revisar el tipo de inmueble, la documentación y el tratamiento fiscal aplicable. RealtorList presenta perfiles como opciones relevantes; no sustituye asesoramiento fiscal, jurídico o notarial individual.
Preguntas frecuentes
ITP, AJD e IPSI al comprar vivienda en Ceuta
La AEAT publica un tipo del 6% para la transmisión de inmuebles. El artículo 57 bis del TRLITPAJD bonifica en un 50% la cuota cuando el inmueble está situado en Ceuta. En una operación ordinaria a la que se aplique íntegramente la bonificación, el resultado equivale al 3% de la base imponible.
No se aplica el esquema ordinario de IVA de la Península y Baleares a una entrega inmobiliaria localizada en Ceuta. Ceuta está fuera del ámbito territorial del sistema común del IVA y las entregas inmobiliarias empresariales se encuadran en el IPSI conforme a la Ley 8/1991.
Desde el 9 de mayo de 2025, el artículo 33.tres de la Ordenanza Fiscal aplica un 0,5% a la construcción y primera transmisión de inmuebles directamente relacionadas con la construcción de nuevas viviendas en Ceuta. El tipo general para construcción, primera transmisión y obra inmobiliaria es del 4% cuando esa excepción no resulta aplicable.
La AEAT publica un 0,50% para entregas sujetas al IPSI. El artículo 57 bis bonifica en un 50% la cuota gradual cuando el Registro competente radica en Ceuta. En el supuesto ordinario, el resultado económico equivale al 0,25% de la base de AJD.
No normalmente por la misma transmisión. El artículo 31.2 condiciona la cuota gradual notarial a que el acto no esté sujeto, entre otros conceptos, a TPO. Una reventa ordinaria gravada por TPO no debe sumar automáticamente otro AJD variable sobre la compraventa.
Para inmuebles, el artículo 10 del TRLITPAJD utiliza el valor de referencia del Catastro en la fecha de devengo. Si el valor declarado o el precio o contraprestación son superiores al valor de referencia, se toma la mayor de esas magnitudes. Si no existe valor de referencia, se aplican las reglas legales alternativas y puede existir comprobación administrativa.
La AEAT indica el Modelo 600 para la autoliquidación de ITP y AJD en Ceuta y un plazo de 30 días hábiles desde la celebración del acto o contrato. La documentación y el procedimiento concreto deben revisarse en la sede electrónica de la AEAT.
En una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, el TRLITPAJD establece que el sujeto pasivo es el prestamista. Esto es distinto del AJD que puede corresponder a la escritura de adquisición de una vivienda nueva sujeta al IPSI.
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