Fiscalidad de compra · Cataluña
En Cataluña, el ITP de una vivienda usada ya no es un único porcentaje para todos los precios.
Una compra ordinaria de vivienda usada tributa normalmente por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO/ITP), mientras que una primera entrega de vivienda nueva tributa normalmente por IVA y, cuando se formaliza en escritura pública y concurren los requisitos legales, por Actos Jurídicos Documentados (AJD). Cataluña aplica desde el 27 de junio de 2025 una escala general progresiva de TPO y mantiene tipos reducidos y reglas especiales que dependen del comprador, del inmueble y del destino de la vivienda.
Resumen fiscal
Qué impuesto suele aparecer según el tipo de compra
Los porcentajes siguientes son puntos de partida para una operación residencial ordinaria. La base imponible, el valor total del inmueble, el tipo de entrega, la condición del adquirente y los beneficios fiscales pueden cambiar la cuota final.
Escala general TPO/ITP
Hasta 600.000 € se aplica el 10%. Por encima, la escala general incorpora tramos marginales del 11%, 12% y 13%.
IVA general de vivienda
Tipo estatal general para entregas de vivienda sujetas a IVA. Determinadas VPO de régimen especial o promoción pública tributan al 4%.
AJD en transmisión con IVA
La ATC aplica la tarifa AJ4 del 1,5% cuando la transmisión inmobiliaria tributa por IVA y se formaliza en escritura pública.
Mapa de decisión
Antes de multiplicar porcentajes, clasifica la operación
¿Hay IVA o no?
Si no hay que pagar IVA, una compraventa inmobiliaria queda normalmente en TPO. Si la transmisión está sujeta y no exenta de IVA, la escritura puede quedar además sujeta a AJD.
¿Qué valor total tiene el inmueble?
En la escala general catalana de TPO el tipo se determina a partir del valor total del inmueble. Superados 600.000 €, el exceso entra en tramos superiores.
¿Existe una regla especial?
Vivienda habitual de determinados perfiles, municipios rurales, grandes tenedores, edificios enteros, VPO y renuncia a la exención de IVA tienen reglas propias.
Segunda mano · TPO/ITP
La escala general va del 10% al 13% por tramos
Para hechos imponibles actuales, la Agència Tributària de Catalunya establece que una transmisión de inmueble cuyo valor total no supera 600.000 € tributa al 10%. Si el valor es superior, se aplica una escala progresiva: el exceso sobre 600.000 € pasa al 11%, el siguiente tramo al 12% y el exceso sobre 1.500.000 € al 13%.
| Valor total del inmueble desde | Cuota acumulada al inicio del tramo | Resto de valor hasta | Tipo marginal |
|---|---|---|---|
| 0 € | 0 € | 600.000 € | 10% |
| 600.000 € | 60.000 € | 300.000 € | 11% |
| 900.000 € | 93.000 € | 600.000 € | 12% |
| 1.500.000 € | 165.000 € | Sin límite superior | 13% |
Vivienda usada de 500.000 €
50.000 €500.000 € × 10% = 50.000 €, suponiendo que 500.000 € es la base imponible aplicable y no existe beneficio fiscal.
Vivienda usada de 750.000 €
76.500 €60.000 € por los primeros 600.000 € + 16.500 € por los siguientes 150.000 € al 11% = 76.500 €.
Vivienda usada de 1.200.000 €
129.000 €60.000 € + 33.000 € del tramo 600.000–900.000 € + 36.000 € por los siguientes 300.000 € al 12% = 129.000 €.
Regla especial desde 27.06.2025
Determinadas compras por grandes tenedores o de edificios enteros tributan al 20%
Cataluña introdujo un tipo específico del 20% para determinadas transmisiones de viviendas cuando el adquirente tiene la consideración legal de gran tenedor y para determinadas adquisiciones de edificios enteros de viviendas. La ATC publica además criterios y exclusiones que deben comprobarse con la situación del comprador y del inmueble en la fecha de devengo.
- La condición de gran tenedor se determina antes de la operación.
- Las reglas actuales incluyen umbrales por número o superficie de viviendas y una regla específica para viviendas en municipios declarados mercado residencial tensionado.
- La vivienda habitual de una persona física se excluye del cómputo para determinar si esa persona es gran tenedora.
- Existen exclusiones expresas para determinados promotores sociales, entidades sin ánimo de lucro y otros supuestos.
No es el nuevo “ITP general” de Cataluña
El 20% es una regla especial. Un comprador ordinario de una vivienda individual que no encaja en esos supuestos sigue el tipo general o, si procede, un tipo reducido.
Vivienda habitual · tipos reducidos
El 5%, 4% o 3% solo se aplica cuando se cumplen todos los requisitos
La ATC contempla varios tipos reducidos en TPO. No son descuentos automáticos por edad, discapacidad o por comprar fuera de una gran ciudad: cada tarifa tiene requisitos personales, de renta, de destino de la vivienda, de permanencia y, cuando corresponde, de ubicación rural.
| Supuesto | Tipo TPO | Condición destacada | Precaución |
|---|---|---|---|
| Vivienda de protección oficial | 5% | Debe cumplir la categoría y requisitos de la tarifa THP. | “Vivienda asequible” comercial no equivale automáticamente a VPO fiscal. |
| Joven | 5% | 35 años o menos y límite de renta fiscal de 36.000 €, además de vivienda habitual. | La edad por sí sola no basta. |
| Familia numerosa | 5% | Condición legal acreditada, vivienda habitual y límites de renta establecidos. | El límite puede incrementarse por hijos que excedan el mínimo legal. |
| Familia monoparental | 5% | Condición legal, vivienda habitual y límites de renta. | Debe acreditarse documentalmente. |
| Discapacidad | 5% | Grado de discapacidad igual o superior al 65%, vivienda habitual y límite de renta. | La ATC exige acreditación del grado y del resto de condiciones. |
| Víctima de violencia machista | 5% | Condición legal acreditada, necesidad de cambio de domicilio, vivienda habitual y límite de renta. | Vigente para hechos imponibles desde 27.06.2025. |
| Municipio rural | 4% | Inmueble destinado a vivienda habitual situado en municipio rural que cumpla la delimitación legal. | Hay que verificar el municipio concreto. |
| Municipio rural de atención especial | 3% | Vivienda habitual en municipio rural de atención especial. | La clasificación territorial es determinante. |
Obra nueva · IVA + AJD
Una vivienda nueva ordinaria paga normalmente 10% de IVA y 1,5% de AJD sobre la escritura
La AEAT fija un 10% de IVA con carácter general para la venta de viviendas sujetas al impuesto. En Cataluña, cuando la transmisión está sujeta y no exenta de IVA y se formaliza en escritura pública, la ATC aplica la tarifa AJ4 con un 1,5% de AJD.
- IVA: impuesto estatal.
- AJD: tipo autonómico dentro del ITPAJD.
- VPO de régimen especial o promoción pública: IVA del 4% cuando se cumplen los requisitos estatales.
- La primera transmisión notarial de determinadas viviendas protegidas puede tener exención o tratamiento AJD específico; debe verificarse la calificación concreta.
Vivienda nueva ordinaria con base de 500.000 €
57.500 €IVA: 500.000 € × 10% = 50.000 €
AJD: 500.000 € × 1,5% = 7.500 €
Total de estos dos conceptos: 57.500 €, suponiendo la misma base de 500.000 €, sin bonificaciones ni especialidades.
Bonificación de cuota para vivienda habitual de jóvenes
Desde el 27 de junio de 2025, la ATC contempla una bonificación del 100% de la cuota de AJD en la escritura pública que documenta la adquisición de un inmueble destinado a vivienda habitual del sujeto pasivo cuando tiene 35 años o menos y cumple el límite fiscal de renta de 36.000 € y los demás requisitos.
AJD · beneficio específico
Un joven puede tener 5% de TPO en reventa y, en otra clase de operación, una bonificación del 100% de AJD
Son beneficios distintos y no deben confundirse. El 5% de TPO se refiere a una transmisión que tributa por TPO. La bonificación del 100% de AJD actúa sobre la cuota de AJD cuando la escritura de adquisición está sujeta a esa modalidad y se cumplen las condiciones del artículo autonómico correspondiente.
Base imponible
El precio de compra no siempre es la cifra sobre la que se calcula TPO o AJD
Para inmuebles con valor de referencia, la ATC indica que la base imponible de TPO es la mayor entre valor de referencia, valor declarado y precio o contraprestación pactada. En transmisiones inmobiliarias sujetas a IVA cuya escritura tributa por AJD, la ATC aplica la misma comparación cuando existe valor de referencia.
Valor de referencia
Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro para la fecha del hecho imponible.
Valor declarado / precio
Si son superiores al valor de referencia, la magnitud superior puede convertirse en la base imponible.
Sin valor de referencia
La base se determina con las reglas legales aplicables, comparando valor declarado, precio o contraprestación y valor de mercado.
Autoliquidación
En Cataluña, el plazo general del modelo 600 es de un mes
La Agència Tributària de Catalunya establece, con carácter general, un mes desde la fecha del acto o contrato para presentar la autoliquidación e ingresar la deuda. El plazo se computa de fecha a fecha; si el día equivalente no existe, vence el último día del mes y, si el último día es sábado, domingo o festivo, se traslada al primer día hábil siguiente.
Clasifica
Determina TPO, AJD, exención, bonificación o tipo reducido antes de rellenar.
Comprueba la base
Revisa el valor de referencia y las magnitudes que pueden prevalecer.
Modelo 600
Es el formulario general utilizado por la ATC para estas autoliquidaciones inmobiliarias de TPO/AJD.
Un mes
No conviertas el plazo legal en una aproximación de “30 días”; el cómputo es mensual y tiene reglas de vencimiento.
Compra con hipoteca
El AJD de la compra y el AJD de la escritura hipotecaria no son el mismo impuesto a cargo del comprador
En Cataluña, la ATC publica un tipo del 2% para la formalización o modificación de préstamos o créditos hipotecarios cuando resulta sujeto pasivo el prestamista. La norma estatal del ITPAJD establece que, en escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo es el prestamista.
Por eso, al estimar los impuestos de una compra de obra nueva, no debe añadirse ese 2% al presupuesto del comprador como si fuera un segundo AJD de adquisición. El AJD de la escritura de compraventa y el AJD del préstamo hipotecario son hechos documentales distintos.
Compra nueva + hipoteca
Comprador: normalmente IVA de la adquisición + AJD que corresponda a la escritura de compraventa.
Préstamo hipotecario: en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, el prestamista es el sujeto pasivo de AJD.
Ejemplos comparativos
Cómo cambia la fiscalidad con el mismo precio de vivienda
Ejemplos simplificados para un comprador ordinario, sin beneficios, bonificaciones ni especialidades, suponiendo que el precio indicado coincide con la base imponible aplicable.
| Precio/base | Segunda mano · TPO | Obra nueva · IVA | Obra nueva · AJD 1,5% | Total IVA + AJD |
|---|---|---|---|---|
| 250.000 € | 25.000 € | 25.000 € | 3.750 € | 28.750 € |
| 500.000 € | 50.000 € | 50.000 € | 7.500 € | 57.500 € |
| 750.000 € | 76.500 € | 75.000 € | 11.250 € | 86.250 € |
| 1.200.000 € | 129.000 € | 120.000 € | 18.000 € | 138.000 € |
Errores frecuentes
Ocho errores que pueden distorsionar el presupuesto de compra
Usar 10% para cualquier precio
La escala actual es progresiva por encima de 600.000 €.
Aplicar 20% a todos
El 20% corresponde a supuestos especiales, no a la compra residencial ordinaria.
Sumar ITP + IVA
La transmisión ordinaria se encuadra primero en una u otra figura, no en ambas a la vez.
Olvidar AJD en obra nueva
Una transmisión sujeta a IVA y escritura pública puede añadir AJD del 1,5%.
Ignorar valor de referencia
La base imponible puede ser superior al precio acordado.
Aplicar 5% solo por edad
Los tipos reducidos exigen vivienda habitual, renta y demás condiciones.
Contar un mes como 30 días
La ATC utiliza cómputo de fecha a fecha y reglas para días inhábiles.
Cargar AJD hipotecario al comprador
En la escritura de préstamo con garantía hipotecaria el sujeto pasivo es el prestamista.
Ayuda profesional relevante
Una estimación fiscal correcta necesita el inmueble y el perfil del comprador
Para comparar profesionales, filtra primero por ubicación en Cataluña, servicio de compra, idioma y tipo de inmueble. Después pueden aplicarse criterios de perfil verificado o destacado. La prioridad comercial no debe sustituir la relevancia para la operación concreta.
Fuentes oficiales
Normativa y páginas institucionales utilizadas para verificar esta guía
Las fuentes autonómicas determinan los tipos de TPO y AJD de Cataluña. Las fuentes estatales determinan el IVA, el marco común del ITPAJD y la regla del sujeto pasivo en la hipoteca.
Escala general 10–13%, tipos reducidos, tipo especial del 20% y condiciones actuales.
Agència Tributària de Catalunya Compraventa de bienes inmueblesDelimitación entre TPO y operaciones con IVA + AJD, tarifas AJ4 y AJ5.
Agència Tributària de Catalunya Documentos notariales · AJDTipos de AJD, base imponible, transmisión con IVA y préstamos hipotecarios.
Agència Tributària de Catalunya Bonificaciones de AJDIncluye la bonificación del 100% para determinadas adquisiciones de vivienda habitual por jóvenes.
Procedimiento ATC Modelo 600 · compraventaPlazo general de un mes, documentación y tramitación de la autoliquidación.
BOE · normativa autonómica consolidada Libro sexto del Código tributario de CatalunyaTexto refundido de los preceptos catalanes vigentes en materia de tributos cedidos.
AEAT · IVA Compro una vivienda: IVA o ITPTipos estatales del 10% para vivienda ordinaria y 4% para determinadas VPO.
BOE · ITPAJD estatal Real Decreto Legislativo 1/1993Marco estatal, base imponible inmobiliaria y sujeto pasivo del AJD en préstamo hipotecario.
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Preguntas frecuentes
ITP, IVA y AJD en Cataluña
La escala general vigente aplica un 10% hasta 600.000 € de valor total del inmueble. El tramo entre 600.000 € y 900.000 € tributa al 11%, el tramo entre 900.000 € y 1.500.000 € al 12% y el exceso sobre 1.500.000 € al 13%. El cálculo es progresivo, no un único porcentaje sobre todo el precio cuando se superan los umbrales.
No. En la escala general, los primeros 600.000 € tributan al 10% y solo el tramo siguiente entra al 11%. Los tramos del 12% y 13% funcionan del mismo modo. La ATC utiliza el valor total del inmueble para determinar el tipo medio cuando existen varios adquirentes.
Desde el 27 de junio de 2025 existe un tipo específico del 20% para determinadas transmisiones de viviendas cuando el adquirente tiene la consideración de gran tenedor y para determinadas adquisiciones de edificios enteros de viviendas. Existen exclusiones, por lo que debe verificarse la situación exacta del comprador y del inmueble.
En una primera entrega de vivienda ordinaria sujeta a IVA, el IVA general es del 10%. Si la compraventa se formaliza en escritura pública y está sujeta a AJD, la tarifa AJ4 de Cataluña es del 1,5%. Determinadas VPO y beneficios autonómicos pueden modificar el resultado.
No. El tipo reducido del 5% para jóvenes exige tener 35 años o menos en la fecha de devengo, que el inmueble constituya la vivienda habitual y que la magnitud de renta definida por la norma no exceda de 36.000 €, además de los requisitos temporales y documentales aplicables.
La ATC contempla desde el 27 de junio de 2025 una bonificación del 100% de la cuota de AJD para la escritura que documenta la adquisición de un inmueble que será la vivienda habitual del sujeto pasivo, si tiene 35 años o menos y cumple el límite de renta de 36.000 € y los demás requisitos legales.
Sí. Para inmuebles con valor de referencia, la ATC indica que en TPO se toma la mayor magnitud entre valor de referencia, valor declarado y precio o contraprestación pactada. La regla también es relevante para la base de AJD en transmisiones inmobiliarias sujetas a IVA cuando existe valor de referencia.
Con carácter general, la ATC establece un mes desde la fecha del acto o contrato para presentar la autoliquidación y pagar la deuda. El cómputo es de fecha a fecha y existen reglas específicas cuando el último día es inhábil.
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