Fiscalidad inmobiliaria · Aragón
En Aragón, segunda mano y obra nueva siguen rutas fiscales distintas.
Una compra ordinaria de vivienda usada tributa normalmente por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP/TPO), con una escala progresiva aragonesa del 8% al 10%. Una primera entrega de vivienda nueva sujeta a IVA soporta normalmente IVA estatal y, cuando la escritura reúne los requisitos de AJD, el tipo general aragonés de documentos notariales es del 1,5%.
Resumen fiscal
Qué impuesto mirar primero según la vivienda
La primera pregunta no es “¿qué porcentaje pago?”, sino “¿la operación es una transmisión usada sujeta a TPO o una entrega sujeta a IVA?”. Después se determina la base imponible y se comprueba si existe algún beneficio autonómico aplicable.
Vivienda de segunda mano
La transmisión ordinaria de vivienda usada se encuadra normalmente en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Aragón utiliza una escala progresiva del 8% al 10%.
Tipo mínimo de la escala general: 8%.
Primera entrega de vivienda nueva
AEAT fija actualmente un IVA del 10% con carácter general para la venta de viviendas sujetas a IVA, y un 4% para determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública.
IVA es estatal; no se sustituye por un “IVA de Aragón”.
Escritura sujeta a documentos notariales
El tipo general aragonés es del 1,5% sobre la base liquidable en primeras copias de escrituras y actas notariales sujetas, sin perjuicio de tipos o bonificaciones específicos.
En obra nueva sujeta a IVA, AJD suele formar parte del presupuesto fiscal de la escritura de adquisición.
En inmuebles, el valor de referencia del Catastro puede determinar la base mínima en ITP/AJD. Si el precio, la contraprestación o el valor declarado son superiores, puede prevalecer la magnitud superior según las reglas aplicables. Por eso no siempre basta con multiplicar el precio anunciado por un porcentaje.
Índice rápido
Impuestos de compra en Aragón
Segunda mano · TPO
Aragón aplica una escala progresiva: no un único tipo plano
Para las transmisiones onerosas de inmuebles sujetas a la escala general aragonesa, los tramos aumentan conforme crece el valor/base de la operación. “ITP” se usa habitualmente para referirse aquí a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITPAJD.
| Valor hasta | Cuota acumulada al inicio | Resto de valor | Tipo marginal |
|---|---|---|---|
| 400.000 € | 0 € | Hasta 400.000 € | 8,00% |
| 450.000 € | 32.000 € desde 400.000 € | Siguientes 50.000 € | 8,50% |
| 500.000 € | 36.250 € desde 450.000 € | Siguientes 50.000 € | 9,00% |
| 750.000 € | 40.750 € desde 500.000 € | Siguientes 250.000 € | 9,50% |
| Más de 750.000 € | 64.500 € desde 750.000 € | Resto | 10,00% |
Una base superior a 750.000 € no significa que toda la adquisición tribute al 10%. La escala acumula cuota por tramos.
La escala se aplica a la base liquidable. En una vivienda con valor de referencia, la base imponible puede no coincidir con el precio pactado.
Fuente territorial: Administración Tributaria de Aragón — compraventa de inmuebles.
Base imponible
Comprueba el valor de referencia antes de cerrar el presupuesto
El Catastro explica que, para inmuebles sujetos a ITP/AJD, el valor de referencia puede actuar como base mínima fiscal. Si el valor declarado, el precio o la contraprestación son superiores, se toma la mayor magnitud conforme a la normativa aplicable.
- Localiza la referencia catastral del inmueble.
- Consulta si existe valor de referencia vigente para la fecha del devengo.
- Compara valor de referencia, precio y valor declarado.
- Calcula el ITP sobre la base fiscal correcta, no solo sobre el precio comercial.
- Conserva la documentación utilizada para la autoliquidación.
¿Y si no existe valor de referencia?
Catastro señala que, cuando no exista valor de referencia o no pueda certificarse, la base imponible se determina conforme a las reglas legales, utilizando al menos la mayor entre el valor declarado y el valor de mercado, sin perjuicio de comprobación administrativa.
Obra nueva · IVA
El IVA residencial es estatal; Aragón decide el AJD territorial
AEAT indica que la compra de vivienda nueva sujeta a IVA soporta actualmente un 10% con carácter general. Determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública pueden tributar al 4% si se cumplen sus requisitos.
Vivienda nueva ordinaria
Tipo de IVA actualmente indicado por AEAT para la venta de viviendas en los supuestos ordinarios sujetos a IVA.
VPO cualificada
Tipo indicado por AEAT para vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando realmente concurra esa clasificación.
AJD aragonés
La escritura de adquisición puede quedar además sujeta a AJD. El tipo general autonómico es del 1,5%, salvo que proceda un beneficio o tipo específico.
La frontera IVA/ITP depende de la calificación fiscal de la entrega. Si existe una operación atípica, rehabilitación, uso previo, renuncia a exención u otra circunstancia especial, no apliques automáticamente el 10% sin revisar la operación.
AJD · Aragón
El tipo general de documentos notariales es del 1,5%
La normativa aragonesa establece un tipo general del 1,5% para primeras copias de escrituras y actas notariales sujetas a la modalidad de documentos notariales. Existen operaciones con tratamiento distinto, por lo que el 1,5% no debe extenderse a cualquier documento sin analizar el hecho imponible.
| Situación | Tratamiento orientativo | Qué verificar |
|---|---|---|
| Compra ordinaria de obra nueva sujeta a IVA | La escritura de adquisición normalmente entra en AJD cuando concurren los requisitos legales; tipo general aragonés 1,5%. | Base imponible, escritura, inscripción y posibles bonificaciones. |
| Compra usada sujeta a TPO | No se suma automáticamente el AJD gradual de documentos notariales a la misma adquisición gravada por TPO. | Modalidad correcta del ITPAJD y operación concreta. |
| Renuncia a exención de IVA | Aragón contempla un tipo específico del 2% para determinadas transmisiones inmobiliarias documentadas cuando se renuncia a la exención de IVA. | Operación empresarial/profesional; no es el caso ordinario del comprador residencial. |
El 1,5% explicado aquí se refiere al AJD de documentos notariales de la adquisición cuando proceda. No debe multiplicarse de forma automática por el importe del préstamo como si fuera un segundo “impuesto de compra” idéntico.
Beneficios autonómicos
Aragón prevé bonificaciones, pero no son descuentos automáticos
Los beneficios dependen de condiciones personales, de que el inmueble sea vivienda habitual, de límites de valor y, en algunos casos, de renta, superficie, transmisión de la vivienda anterior o localización rural. La elegibilidad debe revisarse antes de presentar la autoliquidación.
ITP: determinados colectivos
Para vivienda habitual, Aragón contempla una bonificación del 12,5% de la cuota íntegra para determinados supuestos: comprador menor de 35 años, discapacidad igual o superior al 65% o mujer víctima de violencia de género en los términos legales. El portal autonómico mantiene un límite de valor del inmueble de 100.000 € para estas bonificaciones.
Es una bonificación de cuota, no un tipo ITP del 12,5%.
AJD: determinados colectivos
Para los mismos colectivos y vivienda habitual, la normativa aragonesa contempla una bonificación del 30% de la cuota íntegra de AJD, sujeta a sus requisitos y al límite de valor aplicable.
Las bonificaciones de este artículo pueden ser compatibles entre sí en los términos de la norma.
ITP: familias numerosas
La adquisición de vivienda habitual por una familia numerosa puede obtener una bonificación del 50% de la cuota íntegra de TPO si se cumplen simultáneamente los requisitos legales, entre ellos los relativos a vivienda habitual, vivienda anterior, superficie e ingresos.
No basta con tener título de familia numerosa.
AJD: familias numerosas
En AJD, la escritura que documenta la transmisión de un inmueble destinado a vivienda habitual de una familia numerosa puede aplicar una bonificación del 60% de la cuota íntegra cuando se cumplen los requisitos previstos.
Este beneficio es incompatible con otras bonificaciones autonómicas de AJD cuando así lo establece la norma.
Aragón tiene además un régimen especial para determinados asentamientos rurales con alto o extremo riesgo de despoblación y un Índice Sintético de Desarrollo Territorial inferior a 100. Cuando concurren todas las condiciones, la bonificación de familia numerosa puede elevarse al 60% en TPO y al 70% en AJD. No es una ventaja aplicable a cualquier inmueble rural: exige comprobar la clasificación territorial, residencia y demás condiciones del régimen.
Ejemplos de cálculo
Tres ejemplos para entender la lógica, no para sustituir una liquidación
Los ejemplos asumen que la cifra indicada es la base fiscal aplicable y que no existe bonificación. Si el valor de referencia u otra regla altera la base, el cálculo debe rehacerse.
| Ejemplo | Base supuesta | Cálculo | Resultado orientativo |
|---|---|---|---|
| Segunda mano | 300.000 € | 300.000 × 8% | 24.000 € de TPO |
| Segunda mano | 450.000 € | 400.000 × 8% + 50.000 × 8,5% | 36.250 € de TPO |
| Obra nueva ordinaria | 300.000 € para este ejemplo | IVA 10% = 30.000 €; AJD 1,5% = 4.500 € | 34.500 € de IVA + AJD, bajo estas hipótesis |
Una vivienda de 600.000 € no paga el 9,5% sobre toda la base con la escala general: la cuota sería 40.750 € por los primeros 500.000 € más 9.500 € por los siguientes 100.000 €, es decir, 50.250 € antes de cualquier beneficio aplicable.Ejemplo matemático de la escala progresiva; presupone base liquidable de 600.000 €.
Autoliquidación
En Aragón, el plazo general indicado para ITP/AJD es de un mes
La Administración Tributaria de Aragón indica actualmente un plazo de un mes contado desde el día siguiente a la realización del hecho imponible para cumplir las obligaciones de ITP/AJD. La forma concreta de presentación debe comprobarse en el portal autonómico vigente en la fecha de la operación.
- Identifica la fecha de devengo.
- Comprueba la modalidad correcta: TPO o AJD.
- Determina la base imponible y, en su caso, el valor de referencia.
- Documenta cualquier bonificación que pretendas aplicar.
- Presenta y paga dentro del plazo oficial aplicable.
No esperes al Registro para empezar
La fiscalidad y el registro están conectados, pero el plazo tributario nace por el hecho imponible. Organiza la autoliquidación inmediatamente después de la escritura o del momento que corresponda en la operación.
Errores frecuentes
Los fallos más caros suelen venir de aplicar una regla correcta al caso equivocado
Usar 8% para cualquier reventa
El 8% es el primer tramo de la escala general. Bases superiores pasan a tramos marginales del 8,5%, 9%, 9,5% y 10%.
Aplicar 10% a toda “obra nueva”
El 10% de IVA es el tipo residencial general, pero primero debe confirmarse que la transmisión está sujeta a IVA y cuál es su calificación fiscal.
Olvidar el valor de referencia
Calcular ITP exclusivamente sobre el precio puede producir una base incorrecta cuando exista un valor de referencia superior.
Confundir bonificación con tipo
Una bonificación del 50% de la cuota no significa que el tipo de ITP sea 50%. Primero se calcula la cuota y después se aplica el beneficio si procede.
Asumir vivienda habitual
Segunda residencia, inversión y compra de no residente no deben recibir automáticamente beneficios diseñados para vivienda habitual.
Importar cifras de otra comunidad
ITP, AJD y sus beneficios autonómicos deben verificarse en Aragón. Un porcentaje de Andalucía, Madrid o Cataluña no puede trasladarse a una compra aragonesa.
Fuentes oficiales verificadas
Normas y administraciones utilizadas para esta guía
Última verificación editorial: 8 de agosto de 2026. Los tipos y beneficios se han contrastado con fuentes oficiales aragonesas y estatales. Las normas pueden cambiar; comprueba siempre la versión vigente en la fecha del devengo.
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Ayuda profesional relevante
Busca un profesional que conozca la operación y la ubicación concreta en Aragón
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Preguntas frecuentes
ITP, IVA y AJD al comprar vivienda en Aragón
La escala general inmobiliaria es progresiva: 8% hasta 400.000 €, 8,5% para el siguiente tramo de 50.000 €, 9% para el siguiente tramo de 50.000 €, 9,5% para los siguientes 250.000 € y 10% sobre el exceso de 750.000 €. Debe aplicarse sobre la base fiscal correcta y comprobarse si existe una bonificación.
No bajo la escala general. El 10% se aplica marginalmente al tramo que supera 750.000 €. Los tramos anteriores acumulan su propia cuota.
En una primera entrega residencial ordinaria sujeta a IVA, el comprador soporta normalmente IVA del 10%. La escritura de adquisición puede quedar además sujeta a AJD; el tipo general aragonés de documentos notariales es del 1,5%, salvo beneficios o supuestos específicos.
El tipo general aragonés para primeras copias de escrituras y actas notariales sujetas a documentos notariales es del 1,5%. No significa que cualquier escritura tribute automáticamente a ese porcentaje.
Aragón contempla, para vivienda habitual y con los requisitos legales, una bonificación del 12,5% de la cuota íntegra de TPO y del 30% de la cuota íntegra de AJD para personas físicas menores de 35 años cuando se cumple también el límite de valor del inmueble indicado por la normativa autonómica.
La normativa aragonesa contempla una bonificación del 50% de la cuota de TPO y del 60% de la cuota de AJD para determinadas adquisiciones de vivienda habitual por familias numerosas, siempre que se cumplan simultáneamente todos los requisitos. En determinados asentamientos incluidos en el régimen fiscal rural diferenciado, esos porcentajes pueden aumentar al 60% y 70% respectivamente.
No necesariamente. En inmuebles, el valor de referencia del Catastro puede actuar como base mínima. Si el valor declarado, precio o contraprestación es superior, la normativa puede exigir utilizar la mayor magnitud.
La Administración Tributaria de Aragón indica actualmente un plazo de un mes contado desde el día siguiente a la realización del hecho imponible. Debe comprobarse el procedimiento y calendario vigentes en la fecha concreta de la operación.
Actualidad inmobiliaria
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