Guía de compra · España
Comprar bien empieza antes de entregar dinero.
El proceso normal combina búsqueda, presupuesto, identificación, comprobaciones legales y documentales, contrato, financiación cuando existe, escritura pública, fiscalidad y Registro. El orden exacto cambia según el inmueble, la ubicación y las partes.
Antes de empezar
Primero identifica tu operación
El mismo “quiero comprar una vivienda en España” puede describir operaciones jurídicamente y fiscalmente diferentes. La secuencia general es común, pero algunos pasos cambian según el comprador, el inmueble y la financiación.
Finalidad
Vivienda habitual, segunda residencia, jubilación o inversión implican prioridades y comprobaciones distintas.
Tipo de inmueble
Obra nueva, segunda mano, vivienda con ocupantes, suelo u otros activos no siguen exactamente el mismo recorrido.
Comprador
Nacionalidad, residencia fiscal y forma de compra —persona física o sociedad— pueden alterar documentación y fiscalidad.
Financiación
Una compra con hipoteca añade tasación, evaluación bancaria, información precontractual y fase notarial hipotecaria.
Explica la secuencia. Los tipos impositivos, consecuencias de un contrato concreto, NIE, hipoteca y due diligence detallada pertenecen a sus guías especializadas.
Urbanismo, impuestos autonómicos o forales y determinados requisitos locales deben verificarse para la ubicación concreta.
Proceso paso a paso
Diez etapas para organizar una compra de vivienda
No todas las operaciones incluyen reserva o arras, y algunas etapas se solapan. Utiliza esta ruta como mapa de control, no como sustituto de la revisión del caso concreto.
Uso, zona, precio total y margen para costes.
Liquidez, hipoteca y calendario realista.
NIE y documentación cuando corresponda.
Inmueble, oferta y condiciones.
Titularidad, cargas, Catastro, urbanismo y ocupación.
Solo con condiciones entendidas y documentadas.
Si se utiliza, revisar efectos y condiciones.
Fondos, banco, documentos y medios de pago.
Otorgamiento de escritura y, si procede, préstamo.
Impuestos, Registro, copias, suministros y archivo.
Pasos 1–3 · Preparación
Calcula la compra completa antes de enamorarte de una vivienda
El presupuesto debe separar precio, impuestos, costes de formalización, honorarios profesionales y, cuando existe financiación, los gastos ligados a la hipoteca. No existe un porcentaje adicional universal válido para toda España.
- Define para qué compras y cuánto tiempo prevés mantener la vivienda.
- Si necesitas hipoteca, compara la financiación antes de asumir compromisos contractuales difíciles de deshacer.
- Prepara documentación de identidad, residencia fiscal y capacidad económica.
- Si eres extranjero, resuelve con antelación la identificación administrativa que corresponda, incluido el NIE cuando sea exigible.
- Organiza la trazabilidad de los fondos; los controles pueden variar según la operación y el sujeto obligado.
El Ministerio del Interior mantiene la información operativa sobre documentación de personas extranjeras.
Pasos 4–5 · Selección y verificación
La vivienda adecuada todavía tiene que superar la revisión documental
Antes de entregar una cantidad relevante o firmar un contrato vinculante, conviene verificar la identidad y facultades de quien vende y contrastar el inmueble con varias fuentes.
Registro de la Propiedad
Permite analizar titularidad y derechos o cargas inscritos. La nota simple es informativa; no debe confundirse con una certificación registral.
Fuente principal para titularidad y cargas registrales.
Catastro
Contiene información catastral y puede servir para contrastar referencias, descripción y datos físicos/fiscales. No sustituye al Registro.
Registro y Catastro tienen funciones diferentes.
Urbanismo
La legalidad de obras, usos, licencias, ampliaciones o expedientes requiere comprobaciones ante la administración competente.
Una nota simple no acredita por sí sola legalidad urbanística.
Comprobar “que la finca existe en el Registro” no es lo mismo que comprobar que la realidad física, el Catastro y la situación urbanística coinciden.La due diligence debe separar estas capas y resolver las discrepancias antes del cierre.
Pasos 6–7 · Reserva y contrato
No entregues un depósito sin saber qué ocurre si la operación no continúa
El Consejo General del Notariado recuerda que el contrato de arras no es obligatorio. Si se firma un documento privado, puede producir obligaciones desde ese momento. Además, no todas las cantidades entregadas tienen automáticamente el mismo régimen.
- No asumir que una “reserva” y unas “arras” son jurídicamente idénticas.
- No asumir que todas las arras son penitenciales ni que siempre permiten retirarse perdiendo una cantidad.
- Identificar qué sucede si la financiación no se obtiene, si aparece una carga o si falla una condición acordada.
- Revisar precio, plazos, forma de pago, bienes incluidos, entrega de posesión y documentación pendiente.
- Comprobar el derecho civil aplicable; existen especialidades territoriales.
Consulta la explicación institucional de Notariado sobre el contrato de arras.
La denominación comercial del documento no sustituye su contenido. Antes de firmar, debe entenderse qué obligación asume cada parte, qué condiciones existen y qué ley civil resulta aplicable.
Paso 8 · Si hay hipoteca
La financiación tiene su propio calendario y no debe tratarse como un trámite posterior
La hipoteca incorpora evaluación de solvencia, tasación y documentación precontractual dentro del marco de la Ley 5/2019 cuando resulta aplicable. La política comercial de cada entidad no debe confundirse con una regla legal universal.
Solvencia
La entidad analiza ingresos, deudas, estabilidad y demás información necesaria para su decisión de riesgo.
Tasación
La valoración hipotecaria tiene una finalidad financiera específica y no equivale a una valoración comercial.
Información previa
La FEIN y demás documentación aplicable permiten revisar las condiciones antes de la firma.
Fase notarial
Dentro del ámbito legal correspondiente existe una fase de transparencia y asesoramiento notarial previa al préstamo.
El Banco de España explica, entre otros aspectos, la tasación y los gastos asociados a la hipoteca.
Paso 9 · Escritura pública
La notaría concentra verificaciones, identidad, medios de pago y formalización
Notariado explica que una compraventa puede existir en documento privado, pero la escritura pública aporta un nivel superior de seguridad jurídica y constituye el título habitual para acceder a la inscripción registral.
- Identidad y capacidad de las partes.
- Título del vendedor y situación registral que corresponda.
- Manifestaciones sobre arrendamientos u ocupación.
- Referencia catastral y determinados documentos relacionados con la vivienda.
- Medios de pago utilizados en la operación.
- Obligaciones fiscales y reparto de gastos conforme al caso y a lo pactado.
Revisa la guía oficial del Consejo General del Notariado sobre comprar una vivienda.
La intervención notarial aporta controles y seguridad jurídica, pero no convierte automáticamente en innecesarias las verificaciones urbanísticas, técnicas, contractuales o fiscales que correspondan al inmueble concreto.
Paso 10 · Después de firmar
La compra no termina al recibir las llaves
Tras la escritura deben completarse las obligaciones fiscales y registrales aplicables, conservar la documentación y organizar la gestión práctica del inmueble.
Fiscalidad
Identificar el impuesto correcto según el tipo de transmisión y la jurisdicción. Esta guía no publica un tipo regional único.
Registro
Presentar el título para inscripción cuando corresponda y revisar el resultado registral.
Archivo
Conservar escritura, justificantes de pago, liquidaciones, contratos y documentos técnicos relevantes.
Gestión
Organizar comunidad, suministros, seguros, domiciliaciones y obligaciones del nuevo propietario.
Impuestos dentro del proceso
Primero identifica el tipo de transmisión; después resuelve la jurisdicción
AEAT distingue entre operaciones sujetas al IVA y transmisiones que se encuadran en ITP. En vivienda usada, los tipos y beneficios concretos del ITP dependen de la comunidad autónoma o territorio competente. En obra nueva, el marco también puede incluir AJD y existen regímenes territoriales especiales.
| Compra | Qué debe resolverse | Fuente de detalle | Qué evitar |
|---|---|---|---|
| Segunda mano | Si corresponde ITP y cuál es la base y tratamiento aplicable. | Normativa de la comunidad autónoma o territorio foral, además del marco estatal. | Aplicar una tasa de otra región. |
| Obra nueva | Tratamiento de IVA y, cuando proceda, AJD. | AEAT/BOE y normativa territorial para AJD; régimen especial cuando aplique. | Aplicar automáticamente territorio común a Canarias, Ceuta o Melilla. |
| Valor fiscal | Si el valor de referencia u otra regla de base imponible afecta al impuesto concreto. | Catastro y autoridad tributaria competente. | Confundir valor catastral, valor de referencia, precio y tasación. |
Errores frecuentes
Seis decisiones que generan problemas evitables
Pagar demasiado pronto
Entregar dinero sin comprender las condiciones de devolución, incumplimiento o financiación.
Mirar solo la nota simple
Ignorar Catastro, urbanismo, comunidad, ocupación o discrepancias físicas.
Confundir impuestos
Usar una tasa genérica nacional sin identificar tipo de transmisión y comunidad autónoma.
Dejar la hipoteca para el final
Firmar compromisos sin encajar el calendario financiero y la valoración bancaria.
Suponer que “registrado” = “legal”
La inscripción registral no sustituye una comprobación urbanística específica.
No documentar pagos
Los medios de pago y la trazabilidad de fondos deben prepararse y poder justificarse.
Fuentes oficiales verificadas
Dónde comprobar cada parte del proceso
Fuentes revisadas el 8 de agosto de 2026. Los artículos especializados deben volver a verificar cualquier dato temporal, territorial o numérico antes de publicarlo.
Continúa por tema
Guías especializadas para cada punto de decisión
Preguntas frecuentes
Comprar una vivienda en España
Definir el objetivo de compra y un presupuesto total realista. Antes de firmar compromisos conviene saber si habrá financiación y qué costes, impuestos y verificaciones pueden añadirse al precio.
No. Notariado confirma que el contrato de arras no es obligatorio. Si se firma, es un contrato válido y sus consecuencias dependen de la redacción, del tipo de arras pactado y del derecho civil aplicable.
No. Es una fuente registral muy importante, pero tiene valor informativo y no sustituye comprobaciones catastrales, urbanísticas, comunitarias, de ocupación o técnicas cuando sean relevantes.
Notariado explica que la compraventa puede formalizarse en documento privado, aunque la escritura pública aporta mayor seguridad jurídica y es el título habitual para acceder a la inscripción registral. Una operación con hipoteca añade sus propias exigencias de escritura e inscripción.
La identificación del extranjero debe resolverse para los trámites económicos y administrativos que correspondan. El NIE es un elemento central de ese proceso. La vía, formulario y documentación deben comprobarse en el Ministerio del Interior para la situación concreta.
No. El tratamiento indirecto depende del tipo de transmisión. La vivienda usada y la obra nueva siguen marcos distintos y los componentes autonómicos o forales deben resolverse para la ubicación concreta.
Puede existir una reserva temprana, pero no debería firmarse ni pagarse sin comprender exactamente sus condiciones, el tratamiento del depósito y qué ocurre si las comprobaciones posteriores detectan un problema.
No existe un plazo universal. Depende de documentación, negociación, financiación, tipo de inmueble, incidencias de due diligence, disponibilidad de las partes y condiciones contractuales.
La notaría realiza controles jurídicos importantes, pero la legalidad urbanística de una vivienda puede exigir consultas específicas a la administración competente sobre planeamiento, licencias, obras, uso o expedientes.
No debe presentarse como un requisito legal universal para toda compraventa. Sin embargo, una revisión jurídica independiente puede ser especialmente útil cuando existen contratos privados, compradores extranjeros, financiación, discrepancias documentales, urbanismo, ocupantes o estructuras de compra complejas.
Actualidad inmobiliaria
Últimas publicaciones
Información práctica para agentes, agencias, compradores, vendedores e inversores del mercado inmobiliario español.
Hipotecas en España para extranjeros y no residentes
Financiación hipotecaria para compradores internacionales Ser extranjero o no residente no crea un porcentaje de financiación automático Una persona extranjera…
Leer más
Impuestos al comprar vivienda en Castilla-La Mancha: ITP, IVA y AJD
Fiscalidad de compra · Castilla-La Mancha El impuesto cambia según compres segunda mano u obra nueva. En Castilla-La Mancha, una compra ordinaria de vivienda us…
Leer más
ITP al comprar una vivienda de segunda mano en España
Fiscalidad de vivienda usada En una vivienda de segunda mano, saber que existe ITP es solo el primer paso La compra de una vivienda usada se encuadra normalment…
Leer más
Impuestos al comprar vivienda en Cantabria: ITP, IVA y AJD
Cantabria · ITP · IVA · AJD En Cantabria, el impuesto cambia según compres segunda mano u obra nueva y según el uso de la vivienda En una compra ordinaria de vi…
Leer más
Gastos al comprar una vivienda en España
Presupuesto de compra El precio anunciado de una vivienda no es el coste total de comprarla. Además del precio pueden aparecer impuestos de adquisición, escritu…
Leer más
Impuestos al comprar vivienda en Canarias: ITP, IGIC y AJD
Fiscalidad inmobiliaria · Canarias En Canarias no debes calcular una compra utilizando automáticamente el IVA de Península. La fiscalidad canaria tiene su propi…
Leer más
Poder notarial para comprar una vivienda en España
Representación · Compra de vivienda Puedes comprar sin estar presente en todas las firmas, pero el poder debe cubrir exactamente lo que hará tu representante. U…
Leer más
Impuestos al comprar vivienda en Baleares: ITP, IVA y AJD
Fiscalidad inmobiliaria · Illes Balears En Baleares, segunda mano y obra nueva siguen caminos fiscales distintos. Una vivienda usada situada en las Illes Balear…
Leer más
IVA y AJD al comprar una vivienda de obra nueva en España
Fiscalidad de obra nueva En obra nueva, primero hay que identificar la primera entrega y después la jurisdicción fiscal. En el territorio español donde se aplic…
Leer más
Impuestos al comprar vivienda en Asturias: ITP, IVA y AJD
Impuestos de compra · Principado de Asturias En Asturias, la segunda mano puede tributar al 8%, 9% o 10%; la obra nueva sigue una ruta distinta con IVA y AJD. L…
Leer más