Due diligence · Estado físico
Una inspección técnica puede descubrir problemas antes de comprar, pero no convierte la vivienda en “libre de defectos”.
La revisión física, la Inspección Técnica del Edificio o IEE y la due diligence jurídica son controles distintos. Antes de firmar conviene saber qué está revisando cada profesional, qué queda fuera del alcance y qué régimen jurídico puede aplicarse si aparece un defecto después de la entrega.
Tres controles diferentes
Inspección privada, ITE/IEE y revisión jurídica no son lo mismo
Que un edificio tenga documentación administrativa o haya superado una inspección reglamentaria no significa que una vivienda concreta haya sido examinada para los intereses de un comprador.
Inspección técnica privada
La encarga el comprador para revisar el estado físico visible y, según el alcance contratado, estructura, humedades, cubiertas, instalaciones, cerramientos, climatización, terrazas, zonas comunes u otros elementos.
Su alcance depende del encargo y del profesional.
ITE / IEE del edificio
Es un instrumento administrativo ligado al estado de conservación del edificio y, en el caso del IEE estatal, también a accesibilidad y eficiencia energética. Sus requisitos concretos dependen además de normativa autonómica y municipal.
No es una “garantía” de la vivienda individual.
Due diligence jurídica
Comprueba titularidad, cargas, Catastro, comunidad, ocupación, contratos, licencias, situación urbanística y otros documentos. Una revisión legal no sustituye un diagnóstico de patologías constructivas.
Documento correcto ≠ estado físico correcto.
Si el estado físico puede cambiar tu decisión, tu oferta o el presupuesto de reforma, la inspección debe realizarse antes de asumir un compromiso contractual que no permita reaccionar ante ese resultado. La forma de introducir una condición de inspección depende del contrato y debe revisarse jurídicamente.
Antes de reservar o firmar
Una inspección útil empieza por definir el alcance
No existe una lista técnica universal válida para cualquier inmueble. Un piso en un edificio antiguo, una vivienda unifamiliar, una casa reformada y una promoción reciente tienen perfiles de riesgo distintos.
- Fisuras, deformaciones y otros indicios que justifiquen revisión estructural.
- Humedad, filtraciones, condensación y signos de reparaciones recientes.
- Cubiertas, terrazas, fachadas, patios y puntos de entrada de agua cuando sean accesibles.
- Instalaciones eléctricas, fontanería, saneamiento, climatización y producción de agua caliente según el alcance contratado.
- Ventanas, persianas, puertas, aislamientos visibles y ventilación.
- Estado de cocina, baños, revestimientos, acabados y equipamiento incluido en la venta.
- Zonas comunes relevantes, ascensor, garaje, piscina u otras instalaciones colectivas.
Un defecto puede estar detrás de un revestimiento, bajo un suelo, dentro de una instalación o manifestarse solo con lluvia, uso intensivo o determinadas condiciones. Cuando exista una señal de riesgo, puede ser necesario ampliar pruebas o acudir a un técnico con especialidad adecuada.
ITE e Informe de Evaluación
La inspección administrativa del edificio aporta información, pero no reemplaza la revisión del comprador
El texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana permite que la Administración requiera el Informe de Evaluación de determinados edificios residenciales colectivos. El informe evalúa, como mínimo, conservación, accesibilidad y eficiencia energética; la normativa autonómica y municipal puede imponer requisitos y periodicidades propios.
Conservación
El IEE identifica el estado de conservación del edificio dentro del marco administrativo aplicable.
Accesibilidad
Incluye la evaluación de condiciones básicas de accesibilidad universal y posibles ajustes razonables.
Eficiencia energética
Integra la certificación energética cuando concurren los requisitos previstos legalmente.
El Consejo General del Notariado recuerda que en algunas comunidades autónomas debe acreditarse o informarse al comprador sobre la Inspección Técnica del Edificio cuando proceda. Esto es una comprobación documental distinta de inspeccionar físicamente la vivienda para decidir si comprarla. Fuente institucional: Consejo General del Notariado.
Código Civil común
No todo desperfecto posterior a la compra es jurídicamente un “vicio oculto”
Cuando resulta aplicable el régimen de saneamiento del Código Civil común, el artículo 1484 se refiere a defectos ocultos que hacen la cosa impropia para su uso o disminuyen ese uso de tal manera que, de haberlos conocido, el comprador no habría comprado o habría pagado menos. Excluye los defectos manifiestos o visibles y contempla una regla específica para el comprador perito.
Existía al vender
El problema debe conectarse con el estado de la cosa vendida, no con un daño nuevo nacido después por uso, accidente o falta de mantenimiento.
No era manifiesto
El Código Civil excluye los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista.
Tiene relevancia
No basta cualquier imperfección: la ley conecta el defecto con la aptitud para el uso o con una disminución suficientemente importante del mismo.
Debe probarse
En una controversia importan hechos, fechas, contrato, fotografías, comunicaciones y prueba pericial sobre causa y antigüedad.
El artículo 1485 del Código Civil común establece esa regla, pero también contempla el efecto de una estipulación en contrario cuando el vendedor ignoraba el vicio. Por eso las cláusulas del contrato no deben tratarse como texto irrelevante.
Plazos · Alta prioridad
Los seis meses del artículo 1490 no son una “garantía de seis meses” para toda vivienda en España
En el régimen del Código Civil común, las acciones de los artículos precedentes sobre saneamiento por vicios ocultos se extinguen a los seis meses desde la entrega de la cosa vendida. El artículo 1486 permite, en sus supuestos, optar entre desistir del contrato con abono de gastos o una reducción proporcional del precio; si el vendedor conocía el defecto y no lo manifestó, la norma prevé además daños y perjuicios cuando se opta por la rescisión.
España tiene derecho civil común y derechos civiles especiales o forales. Además pueden concurrir reglas contractuales, de consumo o de edificación. La ley aplicable, la fecha de entrega y la naturaleza exacta del defecto deben identificarse antes de concluir qué acción existe y qué plazo corre.
Ejemplo de por qué la ley aplicable importa
El Libro Sexto del Código Civil de Cataluña regula la compraventa mediante un régimen propio de conformidad y remedios, con reglas y plazos distintos del saneamiento tradicional del Código Civil común. Su existencia demuestra por qué una guía nacional no debe presentar el artículo 1490 como respuesta universal para cualquier operación española.
Edificios recientes y obra nueva
Los defectos constructivos pueden abrir otra vía bajo la Ley de Ordenación de la Edificación
La LOE establece responsabilidades frente a propietarios y terceros adquirentes por determinados daños materiales del edificio. Los plazos se cuentan desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas, no desde la fecha en la que cada comprador adquiere la vivienda.
Un año
El constructor responde por daños materiales derivados de vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
Tres años
Responsabilidad por daños materiales causados por vicios o defectos de elementos constructivos o instalaciones que ocasionen incumplimiento de requisitos de habitabilidad.
Diez años
Responsabilidad por daños materiales que afecten a determinados elementos estructurales y comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
El artículo 18 LOE establece que las acciones para exigir las responsabilidades del artículo 17 prescriben a los dos años desde que se produzcan los daños, sin perjuicio de otras acciones contractuales que puedan subsistir. No debe confundirse ese plazo de prescripción con los periodos de 1, 3 y 10 años en los que deben manifestarse los daños cubiertos por el artículo 17.
Si descubres un problema después
Documenta primero y determina después qué régimen jurídico encaja
Conserva evidencia
Fotografías, vídeos, fecha de aparición, anuncios, inventario, contrato, mensajes, informes previos y cualquier documento que muestre el estado o las manifestaciones del vendedor.
Obtén diagnóstico técnico
Cuando la causa sea técnica, un informe puede ayudar a identificar origen, gravedad, antigüedad probable, reparabilidad y relación con elementos comunes o privativos.
Notifica sin demora
La comunicación temprana ayuda a fijar hechos y evitar discusiones sobre cuándo se conoció el problema. El formato adecuado depende del caso y de la estrategia jurídica.
Revisa plazo y ley
Entrega, fecha de recepción de obra, contrato, vendedor, régimen civil aplicable y tipo de defecto pueden cambiar completamente la vía de reclamación.
Si existe riesgo para personas o de agravación inmediata del daño, la prioridad es la seguridad y limitar el perjuicio. Documentar no significa dejar que un daño urgente empeore.
Ejemplos orientativos
La etiqueta “vicio oculto” depende de hechos y prueba, no del nombre del problema
Los siguientes ejemplos sirven para clasificar preguntas; no predeterminan el resultado jurídico de un caso concreto.
| Situación | Qué debe comprobarse | Por qué no basta una conclusión rápida |
|---|---|---|
| Humedad que aparece tras lluvias | Origen, existencia previa, reparaciones anteriores, elementos comunes, accesibilidad del defecto y conocimiento previo. | Puede ser defecto oculto, problema comunitario, mantenimiento posterior o una combinación. |
| Fisura claramente visible durante las visitas | Qué se vio, qué se explicó, si se pidió informe y qué decía la documentación. | El Código Civil común excluye los defectos manifiestos o a la vista de su régimen de artículo 1484. |
| Instalación eléctrica antigua | Edad, estado, funcionamiento, información entregada y si existe defecto concreto o simplemente obsolescencia esperable. | Una vivienda usada no se convierte jurídicamente en “defectuosa” solo porque sus componentes no sean nuevos. |
| Problema estructural en edificio reciente | Fecha de recepción de obra, causa técnica, elemento afectado y fechas de manifestación del daño. | Puede ser relevante el régimen LOE, además de contrato u otras acciones. |
| Reforma sin licencia | Legalidad urbanística, expediente municipal, Registro/Catastro y estado físico. | Es principalmente un riesgo urbanístico/documental; no debe reducirse automáticamente a “vicio oculto”. |
Errores frecuentes
Seis confusiones que pueden costar tiempo y opciones
“La ITE está favorable, no necesito inspección”
La ITE/IEE tiene finalidad y alcance propios; no equivale a una revisión privada de la vivienda para el comprador.
“Cualquier reparación es un vicio oculto”
El régimen del Código Civil común exige características concretas y excluye defectos manifiestos.
“Tengo seis meses de garantía”
El artículo 1490 regula la extinción de determinadas acciones; no es una garantía comercial universal ni desplaza otros regímenes.
“La tasación hipotecaria ya revisó todo”
Una tasación responde a una finalidad de valoración. No debe asumirse que sustituye una inspección técnica exhaustiva ni la due diligence legal.
“La vivienda es antigua, no hay nada que reclamar”
La edad influye en expectativas y prueba, pero no permite descartar sin análisis contrato, defecto, ocultación y ley aplicable.
“Primero reparo todo y luego reclamo”
Intervenir sin documentar puede dificultar la prueba de causa, alcance y estado previo. Las actuaciones urgentes deben documentarse cuidadosamente.
Fuentes oficiales verificadas
Base jurídica e institucional de esta guía
Última verificación: 9 agosto 2026. Las normas autonómicas, municipales y el derecho civil especial deben comprobarse cuando sean relevantes para el inmueble o contrato concreto.
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Preguntas frecuentes
Inspección de vivienda y vicios ocultos
Las fuentes nacionales revisadas no establecen una inspección privada universal del comprador como requisito general de validez de toda compraventa. Es una herramienta de gestión de riesgo. Debe distinguirse de las inspecciones administrativas del edificio que puedan exigir la comunidad autónoma o el municipio.
No. La ITE o el IEE se refieren al edificio dentro de su marco administrativo y alcance. No equivalen a una inspección privada exhaustiva de una vivienda concreta ni eliminan la posibilidad de defectos ocultos.
El artículo 1484 se refiere a defectos ocultos que hacen la cosa impropia para su uso o reducen ese uso de forma tan relevante que el comprador no habría comprado o habría pagado menos. Excluye defectos manifiestos o visibles y contiene una regla específica para compradores peritos.
En el régimen del Código Civil común, el artículo 1485 establece como regla que sí, aunque prevé el efecto de una estipulación en contrario cuando el vendedor ignoraba los vicios o defectos. El contrato y la ley aplicable deben revisarse antes de concluir la responsabilidad.
No debe expresarse así. El artículo 1490 extingue a los seis meses desde la entrega las acciones específicas de los artículos precedentes del saneamiento por vicios ocultos del Código Civil común. Puede existir derecho civil especial y pueden concurrir otras acciones o regímenes, incluida la LOE.
No. Los periodos de uno, tres y diez años del artículo 17 se cuentan desde la recepción de la obra sin reservas o desde su subsanación. En una reventa de un edificio reciente, parte de esos periodos puede haber transcurrido antes de la compra.
Cuando no exista urgencia, conviene documentar el defecto y su causa antes de alterar la evidencia. Si hay un riesgo de seguridad o de agravación inmediata, debe priorizarse evitar daños y documentar cuidadosamente las actuaciones realizadas.
No. La revisión jurídica y la técnica responden a preguntas distintas. El abogado puede revisar contrato, documentación, riesgos jurídicos y posibles remedios; el diagnóstico de estructura, humedades o instalaciones requiere el profesional técnico adecuado.
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