Debe compararse la realidad física con escritura, Registro, Catastro, planeamiento y documentación urbanística. Cuando existan ampliaciones, cambios de uso u otras dudas, debe comprobarse además la situación ante la administración competente. No existe un único documento nacional que sustituya todas estas comprobaciones.

No debe presumirse. El Catastro es un registro administrativo que describe los bienes inmuebles. Su información es útil para contrastar la propiedad, pero no sustituye las licencias, autorizaciones o comprobaciones urbanísticas que puedan resultar exigibles.

No necesariamente. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha señalado que la inscripción de una obra por antigüedad no prejuzga la legalidad urbanística de la construcción ni implica por sí sola conformidad con el planeamiento.

La discrepancia debe investigarse. Puede deberse a diferentes criterios descriptivos, actualizaciones pendientes, modificaciones físicas u otras causas. Si la diferencia coincide con una ampliación o construcción añadida, también debe revisarse su situación urbanística.

No debe hacerse esa suposición. El efecto del paso del tiempo depende de la normativa urbanística aplicable, el tipo de actuación, el suelo, posibles protecciones y otras circunstancias. Incluso cuando una obra puede acceder al Registro por antigüedad, eso no equivale a una declaración general de legalidad urbanística.

Es una situación urbanística cuya definición y efectos concretos dependen de la legislación aplicable. Puede implicar limitaciones sobre determinadas obras, ampliaciones o actuaciones futuras. Debe revisarse el régimen específico de la comunidad autónoma y municipio donde se encuentra el inmueble.

Sí. La legislación estatal contempla que determinados expedientes de disciplina urbanística, restauración de la legalidad y otros actos urbanísticos puedan hacerse constar en el Registro de la Propiedad. Aun así, la comprobación registral no sustituye la consulta urbanística cuando existen dudas materiales.

Depende del problema. Un abogado puede revisar la situación jurídica y contractual; un arquitecto u otro técnico competente puede comparar realidad física, proyectos y parámetros técnicos; y el Ayuntamiento o administración competente es la fuente administrativa para planeamiento, expedientes y títulos urbanísticos dentro de sus competencias.

Las incidencias relevantes deberían investigarse antes de asumir obligaciones difíciles de deshacer. Si una comprobación urbanística importante sigue pendiente, las condiciones de cualquier reserva o contrato deben adaptarse expresamente al caso.