Fiscalidad inmobiliaria · Illes Balears
En Baleares, segunda mano y obra nueva siguen caminos fiscales distintos.
Una vivienda usada situada en las Illes Balears tributa normalmente por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO, habitualmente llamado ITP), con una tarifa general progresiva autonómica. Una primera entrega de vivienda nueva sujeta a IVA tributa, con carácter general, al 10% de IVA y la escritura puede quedar además sujeta a AJD. Baleares tiene tipos reducidos y bonificaciones ligados a vivienda habitual, edad, discapacidad, familia y otras condiciones, por lo que no basta con aplicar un porcentaje único al precio.
Respuesta corta
¿Qué impuesto paga el comprador de una vivienda en Baleares?
En una compraventa residencial ordinaria, la primera pregunta es si la operación es una transmisión usada o una primera entrega sujeta a IVA. En segunda mano, el comprador suele autoliquidar TPO ante la ATIB. En una primera entrega de vivienda por el promotor, el comprador soporta normalmente IVA y la escritura puede tributar por AJD. Los beneficios autonómicos no se aplican por nacionalidad: dependen de las condiciones legales de la vivienda y del adquirente.
Vivienda usada
8%–13%Tarifa general progresiva de TPO para inmuebles. El cálculo se realiza mediante la tarifa autonómica y el tipo medio resultante.
Primera entrega
10%Tipo general de IVA para vivienda en territorio común, incluidas las Illes Balears. Determinadas VPO de régimen especial o promoción pública pueden tributar al 4%.
Documento notarial
1,5%Tipo general balear para documentos notariales sujetos a cuota gradual. Hay reducciones, bonificaciones y un tipo incrementado del 2% en determinadas operaciones de al menos 1.000.000 €.
Una vivienda usada sujeta a TPO y una primera entrega sujeta a IVA siguen regímenes distintos. En obra nueva sujeta a IVA sí puede aparecer AJD sobre la escritura cuando concurren sus requisitos.
El 8% es el primer tramo de la tarifa general de TPO, no un tipo plano universal para cualquier precio. Además existen beneficios fiscales y reglas especiales.
Segunda mano · TPO
La tarifa general es progresiva: aumenta por tramos con el valor del inmueble.
El artículo 10 del Texto Refundido balear de tributos cedidos establece una tarifa para las transmisiones onerosas de inmuebles. La norma obtiene primero una cuota según los tramos y después determina el tipo medio aplicable a la base liquidable. Por eso, una compra de 500.000 € no tributa aplicando el 9% a todo el importe.
- Hasta 400.000 €: tramo del 8%.
- De 400.000,01 € a 600.000 €: tramo del 9%.
- De 600.000,01 € a 1.000.000 €: tramo del 10%.
- De 1.000.000,01 € a 2.000.000 €: tramo del 12%.
- Desde 2.000.000,01 €: tramo del 13%.
Fuente primaria: Decreto Legislativo 1/2014 de Illes Balears, artículo 10.
| Valor del inmueble | Cuota acumulada al inicio del tramo | Tipo del tramo | Lectura práctica |
|---|---|---|---|
| 0 – 400.000 € | 0 € | 8% | Primer tramo de la tarifa general. |
| 400.000,01 – 600.000 € | 32.000 € | 9% | El exceso sobre 400.000 € entra en el siguiente tramo. |
| 600.000,01 – 1.000.000 € | 50.000 € | 10% | El exceso sobre 600.000 € tributa al 10% dentro de este tramo. |
| 1.000.000,01 – 2.000.000 € | 90.000 € | 12% | El tramo siguiente se aplica hasta el umbral de 2 millones. |
| Más de 2.000.000 € | 210.000 € | 13% | El exceso sobre 2 millones entra en el tramo superior. |
Ejemplo general: si la base relevante de una vivienda usada es 500.000 €, la cuota derivada de la tarifa es 32.000 € por los primeros 400.000 € + 9.000 € por los siguientes 100.000 € = 41.000 €. Ejemplo sin beneficios fiscales y suponiendo que 500.000 € es la base imponible aplicable.
Beneficios fiscales en vivienda
Baleares combina tipos reducidos y bonificaciones, pero cada beneficio tiene requisitos propios.
La normativa balear contiene un tipo reducido del 4% para determinadas adquisiciones de vivienda habitual, un 2% para determinados colectivos y una bonificación del 100% de la cuota para ciertos compradores menores de 30 años o personas con discapacidad. Desde el 14 de junio de 2026, la disposición adicional quinta y la Orden 13/2026 modifican los umbrales de valor que permiten acceder a varios de estos beneficios.
Vivienda habitual
Puede aplicarse cuando se cumplen las condiciones del artículo 10.c: vivienda habitual, adquisición de al menos el 50% de la plena propiedad o derecho de uso/disfrute y ausencia de una participación de al menos el 50% en otra vivienda en los términos legales.
Con el sistema de umbrales 2026, el beneficio se limita a los primeros 270.151,20 € y el exceso tributa al 8%.
Colectivos específicos
Con los requisitos base del artículo 10.c, puede aplicarse, entre otros supuestos, a menores de 36 años cuando sea su primera vivienda en los términos del artículo 10.d, además de determinados supuestos de discapacidad familiar y familias numerosas o monoparentales.
El 2% se aplica sobre los primeros 270.151,20 €; el exceso tributa al 8% cuando el beneficio puede utilizar el umbral ampliado.
Bonificación de cuota
Para primera vivienda habitual de menores de 30 años o personas con discapacidad ≥33%, siempre que se cumplan conjuntamente los requisitos del artículo 14 quater.
La bonificación solo alcanza la cuota correspondiente a los primeros 270.151,20 € de base, aunque el valor de acceso pueda ser mayor por isla.
Si la vivienda supera 270.151,20 € pero está dentro del umbral insular permitido, la bonificación puede cubrir la cuota correspondiente a los primeros 270.151,20 € y el exceso queda sujeto al 8%. Además deben cumplirse todos los requisitos personales y financieros.
Desde el 14 de junio de 2026, la adquisición de una vivienda con calificación de Vivienda de Precio Limitado (VPL) puede disfrutar de una bonificación autonómica del 50% de la cuota de TPO conforme al artículo 14 septies.
Requisitos clave de la bonificación del 100%
Residencia habitual en Illes Balears durante al menos los 3 años inmediatamente anteriores.
Adquisición de al menos el 50% de la plena propiedad de la primera vivienda y límites sobre otros derechos de vivienda.
Base imponible total del último IRPF cerrado: máximo 52.800 € individual o 84.480 € conjunta.
Préstamo con garantía hipotecaria por importe igual o superior al 60% del valor de tasación.
Cambio vigente desde 14 junio 2026
Los umbrales de valor para acceder a determinados beneficios dependen ahora de la isla.
La Orden 13/2026 adapta la Orden 5/2026 a la nueva disposición adicional quinta. Para hechos imponibles desde el 14 de junio de 2026, el valor máximo de vivienda utilizado para determinados beneficios es de 331.859,70 € en Mallorca y Menorca y de 378.211,68 € en Eivissa y Formentera.
Mallorca
331.859,70 €Umbral insular de acceso aplicable a los beneficios cubiertos por la disposición adicional quinta.
Menorca
331.859,70 €El mínimo legal 2026 elevó el límite respecto del importe anterior.
Eivissa / Ibiza
378.211,68 €Corresponde al incremento máximo del 40% permitido sobre 270.151,20 €.
Formentera
378.211,68 €La Orden 13/2026 corrigió el redondeo previo y fijó este importe exacto.
La disposición adicional quinta indica expresamente que los tipos del 4% y 2% de TPO se aplican solo a los primeros 270.151,20 €, tributando el resto al 8%; la bonificación del 100% de TPO/AJD solo cubre los primeros 270.151,20 €; y los tipos reducidos de AJD del 1% o 0,5% se aplican a los primeros 270.151,20 €, tributando el exceso al tipo general del artículo 15.
Consulta la actualización oficial de la ATIB sobre los nuevos umbrales de vivienda desde el 14 de junio de 2026 y la Orden 13/2026.
Obra nueva · IVA
En Illes Balears, una primera entrega de vivienda sujeta a IVA tributa generalmente al 10%.
Illes Balears forma parte del territorio de aplicación del IVA español. La AEAT indica que la venta de una vivienda nueva por el promotor —cuando constituye una primera entrega a efectos del IVA— tributa por IVA. El tipo residencial general actual es del 10%; determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública pueden tributar al 4%.
- El comprador paga el IVA al vendedor/promotor, que lo ingresa en Hacienda.
- Hasta dos plazas de garaje y anexos situados en el mismo edificio pueden seguir el tipo de la vivienda cuando se transmiten conjuntamente y se cumplen los requisitos.
- La etiqueta comercial “obra nueva” no sustituye el análisis fiscal de si existe una primera entrega.
- Una operación sujeta a IVA puede tener además AJD sobre la escritura.
Consulta la guía nacional de RealtorList sobre IVA y AJD al comprar vivienda de obra nueva en España.
Presupuesto fiscal básico
Precio neto × IVA aplicable + AJD de la escritura, calculado con la normativa balear y sus beneficios si corresponden.
No añadas TPO por defecto a la misma primera entrega sujeta a IVA.
Existen operaciones empresariales y renuncias a exenciones con reglas específicas que quedan fuera de la compra residencial ordinaria de esta guía.
Actos Jurídicos Documentados
AJD en Baleares: 1,5% general, reducciones para vivienda y un tipo incrementado en operaciones de alto valor.
El artículo 15 del texto balear fija un tipo general del 1,5% para las primeras copias de escrituras y actas notariales que reúnen los requisitos de la cuota gradual. El artículo 17 establece tipos reducidos del 1% y 0,5% en determinados supuestos de primera vivienda habitual. El artículo 17 bis fija un 2% en determinadas operaciones inmobiliarias cuando el valor del inmueble es igual o superior a 1.000.000 €.
Tipo general
Referencia general para documentos notariales sujetos a la cuota gradual en Illes Balears.
Primera habitual
Puede aplicarse en determinadas adquisiciones de primera vivienda habitual que cumplen los requisitos del artículo 17.1.
Colectivos
Puede aplicarse con los requisitos base del artículo 17 en supuestos específicos, entre ellos adquirentes menores de 36 años.
≥ 1.000.000 €
Tipo incrementado para determinadas primeras copias de escrituras y actas sobre transmisiones o derechos reales inmobiliarios de ese valor o superior.
Desde el 14 de junio de 2026, el artículo 19 quater establece una bonificación del 100% para escrituras de primera vivienda habitual de menores de 30 años o personas con discapacidad ≥33%, con requisitos de residencia previa en Baleares, primera vivienda, renta y financiación hipotecaria, entre otros.
La disposición adicional quinta limita la bonificación del 100% a los primeros 270.151,20 €. Si el inmueble entra en el umbral insular ampliado pero supera esa cifra, el exceso se grava conforme a la regla general aplicable.
El artículo 19 quinquies, vigente desde el 14 de junio de 2026, prevé una bonificación del 50% de la cuota de AJD para escrituras que documenten transmisiones de viviendas con las calificaciones legales de precio tasado o Vivienda de Precio Limitado (VPL).
Base imponible
Antes de multiplicar por un tipo, comprueba el valor de referencia del Catastro.
En TPO sobre inmuebles, la normativa estatal establece que el valor del inmueble será su valor de referencia a la fecha de devengo. Si el valor declarado, el precio o contraprestación pactada son superiores al valor de referencia, se toma la mayor de esas magnitudes. Cuando no existe valor de referencia o no puede certificarse, entran en juego las reglas de valor declarado y valor de mercado previstas legalmente.
Consulta el valor
Obtén el valor de referencia del inmueble a la fecha del devengo, si existe.
Compáralo
Contrástalo con el precio/contraprestación y el valor declarado conforme a la regla del artículo 10 estatal.
Calcula después
Solo con la base correcta debe aplicarse la tarifa de TPO o, cuando proceda, la regla de AJD correspondiente.
Calcular ITP exclusivamente sobre el precio anunciado o pactado puede dar un resultado incorrecto cuando el valor de referencia fiscal es superior.
Fuente oficial: Dirección General del Catastro · usos fiscales del valor de referencia.
Ejemplos prácticos 2026
Tres compras distintas pueden producir resultados fiscales muy diferentes.
Los ejemplos siguientes aíslan los impuestos de adquisición. No incluyen notaría, Registro, abogado, gestoría, financiación u otros costes y parten de que la base indicada es la fiscalmente aplicable.
Usada · 500.000 €
Sin beneficio fiscal: primeros 400.000 € al 8% = 32.000 €; siguientes 100.000 € al 9% = 9.000 €.
41.000 €Cuota TPO del ejemplo.
Menorca · 325.000 € · menor de 36
Si cumple todos los requisitos del tipo reducido de primera vivienda: 2% sobre 270.151,20 € + 8% sobre 54.848,80 €.
9.790,92 €Ejemplo coincidente con la explicación oficial de ATIB para el régimen vigente desde 14/06/2026.
Palma · nueva · 325.000 € · menor de 30
Si cumple todos los requisitos de la bonificación AJD: IVA residencial general 32.500 € + AJD de 822,73 € sobre el exceso no bonificado.
33.322,73 €Total IVA + AJD del ejemplo. No implica que todo menor de 30 años tenga derecho a la bonificación.
La condición de vivienda habitual, edad, residencia previa, renta, porcentaje adquirido, titularidad de otras viviendas, financiación, calificación VPL/VPO, valor de referencia y fecha exacta pueden cambiar el resultado.
Autoliquidación en Illes Balears
ATIB indica un plazo general de un mes para TPO/AJD y utiliza el modelo 600.
En la información operativa vigente de la Agencia Tributaria de las Illes Balears, el impuesto se devenga el día del acto o contrato gravado y se dispone de un plazo de un mes para pago/presentación. Para inmuebles, el modelo general es el 600 y debe aportarse la documentación justificativa correspondiente, como escritura y copia simple cuando proceda.
Devengo
El día en que se realiza el acto o contrato sujeto al impuesto.
Plazo general
ATIB señala un mes desde la fecha del acto o contrato para la presentación y pago correspondientes.
Modelo
Modelo 600 para la autoliquidación general de ITP/AJD en los supuestos inmobiliarios tratados.
En la compra ordinaria de vivienda nueva sujeta a IVA, el comprador paga el IVA al vendedor/promotor. No debe confundirse ese pago con la autoliquidación autonómica del modelo 600 para TPO/AJD.
Errores frecuentes
Los errores más caros suelen empezar antes de firmar.
Aplicar 8% a todo
Ignora la tarifa progresiva de TPO y puede infravalorar una compra de mayor importe.
Usar un umbral antiguo
Los valores por isla cambiaron con efectos desde el 14 de junio de 2026.
Confundir acceso y bonificación
Una vivienda puede entrar en el nuevo umbral insular y, aun así, el beneficio limitarse a los primeros 270.151,20 €.
Olvidar el valor de referencia
El precio contractual no es siempre la única cifra relevante para la base imponible.
“Menor de 30 = cero”
La bonificación del 100% exige residencia previa, renta, primera vivienda, financiación y otros requisitos simultáneos.
Obra nueva = IVA siempre
Fiscalmente debe verificarse si la transmisión constituye primera entrega; la etiqueta comercial no basta.
AJD siempre 1,5%
Hay tipos reducidos, bonificaciones y un tipo incrementado del 2% para determinadas operaciones desde 1.000.000 €.
Comparar comunidades
No traslades tipos o beneficios de Andalucía, Madrid, Valencia u otra comunidad a una vivienda balear.
Antes de reservar
Calcula la fiscalidad con la isla, el tipo de vivienda y el perfil del comprador ya definidos.
Para una compra en Mallorca, Menorca, Eivissa o Formentera, un presupuesto fiable necesita saber si es primera entrega o segunda mano, la base fiscal aplicable, si será vivienda habitual, edad y situación del comprador, otros derechos sobre viviendas, renta y financiación cuando se pretende aplicar un beneficio.
Fuentes oficiales verificadas
Normativa y administraciones utilizadas para esta guía.
Última comprobación: 8 de agosto de 2026. Para tipos y beneficios autonómicos prevalece la normativa balear vigente; para IVA, la normativa estatal y AEAT.
Guías relacionadas
Continúa con la canonical que responde a cada parte de la compra.
Preguntas frecuentes
Impuestos al comprar vivienda en Baleares
La tarifa general de TPO es progresiva: 8% en el primer tramo hasta 400.000 €, 9% en el siguiente tramo hasta 600.000 €, 10% hasta 1.000.000 €, 12% en el tramo siguiente hasta 2.000.000 € y 13% sobre el exceso. Existen tipos reducidos y bonificaciones si se cumplen sus requisitos.
Cuando se trata de una primera entrega residencial sujeta a IVA, el tipo general actual es del 10% en Illes Balears. Determinadas VPO de régimen especial o promoción pública pueden tributar al 4%. Debe comprobarse que la operación sea realmente una primera entrega a efectos fiscales.
El tipo general de documentos notariales sujetos a cuota gradual es del 1,5%. La normativa prevé tipos reducidos del 1% y 0,5% en determinados supuestos de primera vivienda habitual, una bonificación del 100% para ciertos menores de 30 años o personas con discapacidad y un tipo del 2% para determinadas operaciones inmobiliarias de valor igual o superior a 1.000.000 €.
No puede afirmarse de forma general. Existe una bonificación del 100% de la cuota para primera vivienda habitual de menores de 30 años o personas con discapacidad igual o superior al 33%, pero exige simultáneamente condiciones de residencia previa en Baleares, primera vivienda, límites de renta, financiación hipotecaria y otras. Además, con los umbrales ampliados, la bonificación cubre únicamente la cuota correspondiente a los primeros 270.151,20 €.
Para los beneficios cubiertos por la disposición adicional quinta y hechos imponibles desde el 14 de junio de 2026, el umbral es 331.859,70 € en Mallorca y Menorca y 378.211,68 € en Eivissa y Formentera. La aplicación de cada beneficio exige además cumplir sus requisitos específicos.
No. La disposición adicional quinta establece que los tipos reducidos de TPO del 4% o 2% se aplican a los primeros 270.151,20 € y el exceso tributa al 8%. En AJD, los tipos reducidos del 1% o 0,5% se aplican a los primeros 270.151,20 € y el exceso tributa al tipo general aplicable.
La nacionalidad por sí sola no crea otro tipo general de TPO, IVA o AJD para la compra. Sin embargo, determinados beneficios autonómicos exigen condiciones personales concretas; por ejemplo, la bonificación del 100% para ciertos compradores exige tres años de residencia habitual previa en Illes Balears, por lo que un no residente que no cumpla esa condición no puede aplicar ese beneficio.
La normativa estatal establece que en inmuebles el valor de referencia es la referencia básica de la base imponible y, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pactada son superiores, se toma la mayor de esas magnitudes. Por eso conviene consultar el valor de referencia antes de reservar o cerrar el presupuesto fiscal.
La ATIB indica un plazo general de un mes desde el acto o contrato gravado para la presentación y pago de ITP/AJD. El modelo general utilizado para estas operaciones es el modelo 600. Debe verificarse siempre la fecha exacta del devengo y el procedimiento vigente.
Sí. Desde el 14 de junio de 2026, la normativa balear prevé una bonificación del 50% de la cuota de TPO en la adquisición de Vivienda de Precio Limitado (VPL), y una bonificación del 50% de AJD para escrituras de viviendas de precio tasado o VPL en los términos legales correspondientes.
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