Comprar vivienda · Comparativa
La diferencia no es solo estrenar o reformar: cambia la fiscalidad, el calendario, los pagos y el tipo de riesgo.
Obra nueva y segunda mano pueden ser buenas opciones, pero deben analizarse con criterios distintos. La obra nueva concentra más riesgo en promotor, proyecto, entrega y pagos anticipados; la reventa exige más atención al estado real de la vivienda, cargas, comunidad, ocupación, reformas y documentación histórica.
Comparativa rápida
La misma pregunta cambia de respuesta según sea primera entrega o reventa
Esta tabla resume diferencias típicas. No sustituye la revisión de la promoción, la vivienda concreta, el contrato, la comunidad autónoma y la situación registral.
| Aspecto | Obra nueva / primera entrega | Segunda mano / reventa |
|---|---|---|
| Fiscalidad indirecta | En territorio IVA común, la primera entrega por el promotor se encuadra normalmente en IVA; la escritura puede activar AJD según sus requisitos y la normativa territorial. | Las segundas y posteriores entregas se encuadran normalmente en ITP para un comprador residencial ordinario. El tipo depende de la jurisdicción competente. |
| Momento de compra | Puede comprarse terminada o sobre plano, con meses o años hasta la entrega. | La vivienda ya existe y normalmente puede inspeccionarse físicamente antes de asumir el compromiso definitivo. |
| Pagos | Puede haber reserva y cantidades a cuenta durante la construcción. Las cantidades anticipadas están sujetas a un régimen específico de garantía cuando concurren los requisitos legales. | Puede existir reserva o contrato privado previo, pero el calendario depende de lo pactado. No existe una estructura única obligatoria de depósito para todas las compraventas. |
| Riesgo principal | Promotor, licencia, ejecución, cambios de proyecto, plazo de entrega, garantías de anticipos y documentación de final de obra. | Titularidad, cargas, comunidad, ocupantes, estado físico, reformas previas, discrepancias registrales/catastrales y situación urbanística. |
| Protección constructiva | Suele adquirirse cerca del inicio de los plazos de responsabilidad de la Ley de Ordenación de la Edificación. | Puede quedar parte de esos plazos si el edificio es reciente, pero la reventa no reinicia el cómputo. |
| Estado físico | Instalaciones y acabados son nuevos, aunque debe hacerse una revisión de entrega y documentar defectos. | El comprador debe valorar conservación, reformas, instalaciones, eficiencia y posibles obras futuras. |
| Personalización | Puede existir elección de acabados o extras si el promotor y la fase del proyecto lo permiten. | La personalización suele hacerse después de comprar mediante reforma, sujeta a coste y permisos cuando correspondan. |
| Disponibilidad | Puede exigir esperar a terminación, autorizaciones y entrega. | Puede ser más rápida si la vivienda está libre, la documentación está preparada y no hay incidencias de financiación o cancelaciones. |
Primera entrega ≠ simple etiqueta comercial
Para impuestos, importa cómo se produce la transmisión, no solo que la vivienda parezca nueva
AEAT utiliza el concepto de primera entrega para determinar el tratamiento de IVA. De forma general, se considera primera entrega la adquisición al promotor cuando la construcción o rehabilitación está terminada, con reglas específicas si el inmueble fue utilizado anteriormente.
Primera entrega
La referencia fiscal habitual de la vivienda nueva es la primera entrega realizada por el promotor una vez terminada la construcción o rehabilitación, con los matices definidos por la normativa de IVA.
Segunda o posterior entrega
Una vivienda puede ser relativamente reciente y, sin embargo, fiscalmente encontrarse en una segunda o posterior entrega. La antigüedad visual no decide por sí sola el impuesto.
Pregunta correcta
Antes de presupuestar impuestos, confirma quién vende, si se trata de primera o posterior entrega y qué jurisdicción fiscal corresponde a la ubicación del inmueble.
AEAT contempla matices en el concepto de primera entrega y existen operaciones empresariales especiales. Esta comparativa cubre al comprador residencial ordinario; una operación empresarial o una transmisión con circunstancias especiales debe analizarse por separado.
Fiscalidad
La gran diferencia fiscal es IVA/AJD frente a ITP, pero la cifra final depende de la jurisdicción
AEAT distingue la primera entrega de vivienda por el promotor, normalmente sujeta a IVA en territorio IVA común, de la vivienda usada, normalmente sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas. El AJD de una escritura inscribible se rige además por el marco del ITP/AJD y por las competencias tributarias territoriales.
Obra nueva
En la primera entrega de vivienda por el promotor dentro del territorio IVA común, el comprador soporta IVA. La escritura puede estar también dentro de la modalidad de AJD cuando se cumplen los requisitos legales.
El tipo y las particularidades deben verificarse en la guía fiscal correspondiente.
Segunda mano
La compra ordinaria de vivienda usada se encuadra normalmente en ITP, que se autoliquida ante la administración competente del territorio donde se encuentra el inmueble.
Tipos, tramos y reducciones no son nacionales: dependen de la comunidad o régimen foral.
No traslades automáticamente el tratamiento IVA peninsular/Baleares a Canarias, Ceuta o Melilla. Los regímenes indirectos especiales deben resolverse con su fuente territorial competente.
La canonical de esta página es comparativa. Los porcentajes, reducciones y bases imponibles deben consultarse en las guías fiscales nacionales y autonómicas específicas.
Pagos y calendario
En obra nueva sobre plano, el comprador puede comprometer capital mucho antes de recibir las llaves
La disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación regula las cantidades anticipadas que recibe un promotor para la construcción de viviendas. Desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de esas cantidades debe quedar garantizada en los términos legales mediante seguro de caución o aval solidario, y los fondos deben canalizarse por una cuenta especial.
Identifica promoción, unidad, precio, hitos, plazo de entrega y qué ocurre con cada pago.
Comprueba cuenta especial y documento de garantía individual cuando corresponda.
El comprador asume riesgo temporal hasta terminación, autorizaciones y entrega.
Se liquida el importe pendiente y se revisa la documentación final de la vivienda.
Sobre plano
El contrato debe reflejar la obligación de devolución en los supuestos previstos, la referencia al seguro o aval y la entidad/cuenta a través de la que se entregarán los anticipos. El promotor debe entregar el documento acreditativo de la garantía en los casos sujetos al régimen legal.
Reventa
Puede existir reserva, arras u otro contrato privado antes de la escritura, pero sus efectos dependen de la redacción y del derecho aplicable. No debe asumirse una cantidad, porcentaje ni consecuencia universal por el simple nombre del documento.
Confirma la situación de la licencia, la identidad del promotor, la cuenta receptora, la garantía aplicable, el plazo contractual y el mecanismo de devolución antes de transferir cantidades relevantes.
Responsabilidad por defectos de construcción
Los plazos de 1, 3 y 10 años empiezan con la recepción de la obra, no con cada compraventa
La Ley 38/1999 establece responsabilidad por determinados daños materiales de terminación, habitabilidad y estructura dentro de plazos de uno, tres y diez años, respectivamente. Estos plazos se cuentan desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas.
Terminación o acabado
El constructor responde durante un año por daños materiales derivados de vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
Habitabilidad
La LOE fija tres años para determinados daños materiales causados por defectos de elementos constructivos o instalaciones que afecten a requisitos de habitabilidad.
Estructura
La responsabilidad alcanza diez años para determinados vicios o defectos estructurales que comprometan resistencia mecánica y estabilidad.
Comprar una vivienda de segunda mano no reinicia estos plazos. La propia LOE contempla protección frente a propietarios y terceros adquirentes, por lo que una reventa reciente puede conservar parte del periodo restante.Los plazos legales de responsabilidad no deben confundirse con garantías comerciales, garantías de electrodomésticos o derechos contractuales adicionales.
La LOE obliga a conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada, junto con los seguros y garantías con que cuente el edificio. En una reventa de un edificio reciente, esta documentación también puede ser relevante para saber qué coberturas siguen vivas.
Due diligence distinta
No uses la misma checklist para un promotor que para una vivienda con veinte años de historia
Registro, Catastro y urbanismo importan en ambas compras, pero el centro de gravedad cambia. En obra nueva se revisa el proceso de promoción y entrega; en reventa se reconstruye el historial jurídico, físico y comunitario del inmueble.
Obra nueva
- Identidad y titularidad del promotor sobre el suelo o derechos de promoción.
- Situación registral de la finca y cargas relevantes.
- Licencia de edificación y situación administrativa del proyecto.
- Contrato, memoria de calidades, planos, anexos y superficies.
- Garantía y cuenta de cantidades anticipadas cuando corresponda.
- Certificado final de obra y documentación de obra ejecutada.
- Licencia de primera ocupación, cédula o documento equivalente según la administración competente.
- Revisión de entrega, defectos y garantías existentes.
Segunda mano
- Titularidad y cargas vigentes en el Registro de la Propiedad.
- Hipotecas, embargos, servidumbres u otras limitaciones.
- Correspondencia entre Registro, Catastro y realidad física.
- Situación urbanística y reformas o ampliaciones realizadas.
- Estado de deudas y documentación de comunidad de propietarios.
- IBI y otros extremos documentales asociados a la finca.
- Arrendatarios, ocupantes o derechos de terceros.
- Estado técnico, instalaciones, humedades y previsión de reformas.
Plazo real de uso
El precio de compra no revela cuándo podrás usar la vivienda ni cuánto tendrás que invertir después
Una vivienda sobre plano puede ofrecer instalaciones nuevas y menor necesidad inmediata de reforma, pero puede exigir esperar a la terminación y entrega. Una reventa puede estar disponible antes, aunque su estado físico, una reforma, la cancelación de cargas o la situación de ocupación pueden cambiar el calendario.
- Compara fecha realista de entrada, no solo fecha de escritura.
- Incluye en el presupuesto extras, mejoras y equipamiento de obra nueva que no estén en el precio base.
- En reventa, estima reforma, instalaciones, mobiliario y posibles derramas conocidas.
- Revisa si el inmueble se entrega libre de ocupantes y con suministros/utilidades en la situación esperada.
- Si hay hipoteca, integra valoración, aprobación bancaria y plazo contractual en ambos escenarios.
| Pregunta presupuestaria | Obra nueva | Segunda mano |
|---|---|---|
| ¿Hay gasto antes de recibir llaves? | Puede haber pagos anticipados por hitos de construcción. | Puede haber reserva/contrato privado, según pacto. |
| ¿Necesita reforma? | No necesariamente, pero extras y personalizaciones pueden aumentar el coste. | Depende del estado real y del estándar que busca el comprador. |
| ¿Hay riesgo de demora? | Sí, especialmente cuando la vivienda está en construcción; el contrato debe regular fechas y consecuencias. | También puede haber demora por financiación, cargas, ocupación o documentación, pero el inmueble físico ya existe. |
| ¿Puedo inspeccionar todo antes de firmar? | Si está sobre plano, no puede inspeccionarse la vivienda terminada al contratar; se trabaja sobre proyecto, planos y memoria. | Normalmente puede inspeccionarse el inmueble existente antes de completar la compra. |
Cómo elegir
Empieza por la prioridad que no estás dispuesto a sacrificar
La elección mejora cuando se compara el objetivo del comprador, no cuando se decide que un tipo de vivienda es superior por definición.
Necesitas entrar pronto
Una reventa libre y documentalmente preparada puede encajar mejor que una promoción todavía en construcción.
Priorizas instalaciones nuevas
La obra nueva puede ofrecer equipamiento, eficiencia y zonas comunes contemporáneas, pero debes valorar plazo de entrega y contrato.
La ubicación es irrenunciable
En zonas consolidadas, la reventa puede ofrecer más inventario; en áreas de expansión, la oferta nueva puede dominar. La disponibilidad real decide.
Quieres controlar liquidez
Compara el calendario de anticipos de obra nueva con la reforma y costes posteriores de una reventa. El precio anunciado no basta.
La comparación correcta es “esta promoción nueva” frente a “esta vivienda usada”, con el mismo presupuesto total, misma fecha objetivo y misma calidad de due diligence.
Errores frecuentes
Ocho atajos que producen comparaciones engañosas
Comparar solo precio
Ignorar impuestos, extras, reforma, muebles, comunidad y calendario de pagos.
Aplicar un impuesto nacional único
ITP y AJD tienen componentes territoriales que deben resolverse según ubicación.
Creer que “nuevo” basta
La clasificación fiscal depende de la primera o posterior entrega y de las circunstancias de la operación.
Pagar sobre plano sin garantía
No comprobar licencia, cuenta especial y garantía aplicable antes de anticipar fondos.
Suponer que la garantía empieza al comprar
Los plazos LOE se cuentan desde la recepción de la obra, no desde cada transmisión posterior.
No inspeccionar la reventa
Una nota simple no sustituye la comprobación técnica, urbanística y física del inmueble.
Confiar solo en renders
En obra nueva, contrato, planos, memoria de calidades y documentación pesan más que el material comercial.
Ignorar la fecha de uso
Una opción más barata puede ser peor si obliga a esperar o reformar fuera de tu plazo real.
Fuentes oficiales verificadas
Base jurídica e institucional de la comparativa
Fuentes revisadas el 8 de agosto de 2026. Los tipos tributarios territoriales, licencias y requisitos administrativos concretos deben verificarse en la comunidad autónoma y municipio competentes.
Guías relacionadas
Profundiza en la parte que determina tu decisión
Esta página es comparativa. Los impuestos, la compra sobre plano y la revisión legal mantienen sus propias canonicals para evitar duplicación y canibalización.
Ayuda profesional por tipo de propiedad
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Preguntas frecuentes
Obra nueva o segunda mano en España
En una compra residencial ordinaria, la primera entrega de vivienda por el promotor se encuadra normalmente en IVA dentro del territorio IVA común, y la escritura puede quedar dentro de AJD. La vivienda usada se encuadra normalmente en ITP. Los tipos, reducciones y regímenes especiales deben resolverse según la jurisdicción concreta.
No. A efectos fiscales importa el concepto de primera entrega y las circunstancias de la operación. AEAT establece reglas específicas para viviendas adquiridas al promotor y para inmuebles que ya han sido utilizados.
La Ley de Ordenación de la Edificación establece un régimen específico para cantidades anticipadas. Desde la obtención de la licencia de edificación, el promotor sujeto a ese régimen debe garantizar la devolución de las cantidades en los supuestos legales mediante seguro de caución o aval solidario y canalizarlas a través de una cuenta especial.
La LOE establece plazos de responsabilidad de un año para determinados defectos de terminación o acabado, tres años para determinados defectos que afectan a la habitabilidad y diez años para determinados defectos estructurales. Se cuentan desde la recepción de la obra, no desde la compra individual de cada propietario.
Sí, si el edificio es suficientemente reciente y aún queda tiempo dentro de los plazos legales aplicables. La LOE contempla responsabilidad frente a propietarios y terceros adquirentes, pero una reventa no reinicia los plazos.
Las dos necesitan revisión, pero de distinta clase. En obra nueva pesan el promotor, licencia, proyecto, contrato, pagos, garantías y entrega. En reventa pesan especialmente titularidad, cargas, comunidad, estado físico, reformas, ocupación, Catastro y urbanismo.
No. Una reventa puede completarse con rapidez si está libre, financiada y documentalmente preparada, pero cargas, cancelaciones, ocupantes, financiación o incidencias de revisión pueden retrasarla. En obra nueva, el plazo depende además del estado de construcción y entrega.
No existe una respuesta universal. Deben compararse precio total, impuestos, plazo hasta poder usar o alquilar, reforma, demanda local, gastos recurrentes, restricciones de uso y riesgo de ejecución. La mejor opción depende de la estrategia y de la vivienda concreta.
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