Sí. En una compra sobre plano el comprador asume compromisos antes de la terminación, por lo que deben revisarse con especial cuidado el promotor, el proyecto, las autorizaciones aplicables, el contrato, el calendario de pagos, las garantías de las cantidades anticipadas y las condiciones de entrega.

La disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación exige, desde la obtención de la licencia de edificación y dentro de su ámbito, garantizar la devolución de las cantidades anticipadas más los impuestos aplicables y el interés legal mediante seguro de caución o aval solidario. En el momento del contrato de compraventa, el promotor debe entregar el documento de garantía referido e individualizado a las cantidades que se anticiparán.

No debe presumirse por el simple nombre del pago. La protección legal depende de que la entrega quede dentro del régimen aplicable y de sus condiciones. Antes de transferir dinero conviene comprobar el contrato, la licencia, la cuenta indicada y el documento de garantía. Los pagos anteriores a la licencia requieren una revisión específica y no deben tratarse como si la ley dijera exactamente lo mismo para cualquier momento de la promoción.

La Ley de Ordenación de la Edificación prevé, para las cantidades anticipadas dentro de su régimen, que si la construcción no se inicia o la vivienda no se entrega, el adquirente puede optar entre resolver con devolución de las cantidades, impuestos aplicables e interés legal, o conceder una prórroga formalizada con una nueva fecha. El contrato y los hechos concretos deben revisarse antes de ejercer una acción.

En el territorio común del IVA, la AEAT indica que la primera entrega de vivienda nueva por el promotor tributa por IVA y que el tipo general aplicable a la vivienda es actualmente el 10 %, con un tipo del 4 % para determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública. El AJD y sus tipos o beneficios requieren comprobación de la jurisdicción competente. Canarias, Ceuta y Melilla tienen regímenes indirectos especiales que deben tratarse por separado.

La Ley de Ordenación de la Edificación establece que la ocupación requiere las licencias y autorizaciones administrativas que procedan según la normativa aplicable. Además, su régimen de cantidades anticipadas se refiere a la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o documento equivalente emitido por el órgano competente. El nombre, procedimiento y requisitos concretos dependen de la normativa territorial.

La Ley de Ordenación de la Edificación dispone que la documentación de la obra ejecutada, incluido el proyecto con modificaciones aprobadas, el acta de recepción, la identificación de los agentes y las instrucciones de uso y mantenimiento, constituye el Libro del Edificio y debe entregarse a los usuarios finales.

La Ley de Ordenación de la Edificación establece periodos de responsabilidad de un año para determinados defectos de terminación o acabado imputables al constructor, tres años para daños que afecten a requisitos de habitabilidad y diez años para daños estructurales, contados desde la recepción de la obra o la subsanación de reservas. No debe confundirse esos periodos con seguros obligatorios idénticos para los tres casos: la garantía decenal estructural es la que la ley hace exigible con carácter general para edificios cuyo destino principal sea vivienda, con las excepciones legales previstas.

La publicidad y la información facilitada al consumidor tienen efectos relevantes y no deben tratarse como simples referencias comerciales. El Real Decreto 515/1989 exige información clara sobre características, materiales, precio, pagos y fecha de entrega; además, determinados cambios que afecten al precio y las reformas solicitadas por el comprador deben documentarse en los términos previstos por esa norma y por la normativa de consumo aplicable.