Sälj med större trygghet genom att förklara den verkliga kostnaden för att köpa och sälja i Spanien.
En mäklare behöver inte ersätta advokaten eller skatterådgivaren. Däremot behöver mäklaren identifiera vilka skatter och kostnader som påverkar varje affär, förklara processen tydligt och samordna rätt yrkespersoner innan kunden fattar ett ekonomiskt beslut.
- Fullständig budget
- Färre överraskningar
- Bättre kvalificering
- Smidigare avslut
- Internationella kunder
Rätt samtal börjar inte med ”kostnaderna är 10 %”. Det börjar med att identifiera om bostaden är ny eller begagnad, var den ligger, parternas skatterättsliga hemvist, om det finns finansiering och vilka tjänster från yrkespersoner kunden behöver.
Separera kostnaderna innan du talar om procentsatser
De flesta missförstånd uppstår när skatter, arvoden, finansiering och årliga kostnader blandas ihop. Strukturera förklaringen i block och bekräfta varje belopp med ansvarig yrkesperson.
Förvärvsskatter
ITP för begagnade bostäder eller IVA och vanligtvis AJD för nyproducerade bostäder. Skattesatsen och skatteförmånerna kan bero på den autonoma regionen och köparens omständigheter.
Formalisering och granskning
Notarie, fastighetsregister, advokat, administrativ handläggning, översättning, fullmakter, intyg, kontroller och eventuella kostnader för att avveckla belastningar.
Finansiering
Värdering, kopplade produkter, försäkringar, tillåtna avgifter, insats av egna medel och bankens tidsplan. Blanda inte ihop bolånekostnaderna med kostnaderna för köpet.
Säljarens kostnader
Mäklarprovision, IVA på arvoden, eventuell kapitalvinst, kommunal värdestegringsskatt, lösen av bolån, intyg och reglering av skulder eller försörjningsavgifter.
Ägandekostnader
IBI, samfällighet, försäkring, försörjningstjänster, underhåll, lokala avgifter, beskattning för icke-residenta och beskattning av uthyrning när det är tillämpligt.
Mäklarens beskattning
Skatteregistrering, fakturering, IVA, registerböcker, preliminära skattebetalningar, skatteavdrag när det är tillämpligt och dokumentation för att förebygga penningtvätt.
Presentera en totalbudget och skilj mellan bekräftade belopp, uppskattningar och poster som fortfarande saknar kostnadsberäkning.
Ägaren behöver veta hur mycket hen kommer att få, inte bara till vilket pris bostaden kommer att annonseras.
Ditt kommersiella värde ligger i att minska osäkerheten utan att presentera uppskattningar som slutgiltig skatterådgivning.
Juridisk och skattemässig process som mäklaren måste ha kontroll över
Mäklaren samordnar processen, håller parterna informerade och förhindrar att en reservation, en underskrift eller en överföring sker innan dokumenten, kostnaderna och de ansvariga är tydliga.
Definiera affären och parterna
Identifiera köpare, säljare, företrädare, verkliga huvudmän, skatterättslig hemvist, typ av fastighet, avsedd användning, finansiering, tidsplan och medlens ursprung.
Öppna en ärendeakt och beräkna inte skatter förrän du känner till dessa uppgifter.
Förbered kostnadsberäkningen för köp eller försäljning
Skilj mellan nyproducerad eller begagnad bostad, autonom region, referensvärde, eventuellt bolån, professionella arvoden, belastningar och säljarens skyldigheter.
Lämna en kostnadssammanställning med datum, antaganden och poster som väntar på bekräftelse.
Samla in och kontrollera dokumentationen
Kontrollera identitet, NIE när det är tillämpligt, lagfart, nota simple, Catastro, IBI, samfällighet, energicertifikat, belastningar, företrädarskap, planförhållanden och bankdokumentation.
Skapa en lista över saknade handlingar och tilldela varje granskning till rätt jurist, handläggare, bank eller tekniker.
Formalisera reservation, erbjudande eller handpenningavtal
Dokumentet ska ange pris, erlagda belopp, innehavare, fastighet, tidsfrister, finansiering, villkor, konsekvenser vid avtalsbrott och vart pengarna ska gå.
Använd inte en mall utan att anpassa den och ta inte emot medel utan verifierade instruktioner och konto.
Slutför den juridiska och finansiella granskningen
Juristen granskar äganderätt, belastningar, avtal, stadsplanering, skulder och risker. Banken slutför värdering, godkännande, föravtalsdokumentation och förberedelse av bolånet.
Håll en gemensam tidsplan och bekräfta skriftligen vilket villkor som är uppfyllt och vilket som fortfarande återstår.
Förbered undertecknandet inför notarie
Samordna utkast, fullmakter, betalningssätt, checkar eller överföringar, lösen av bolån, intyg, fördelning av kostnader, innehållna belopp och nyckelöverlämning.
Skicka parterna en sammanfattning inför undertecknandet med belopp, dokument, deltagare och efterföljande åtgärder.
Betala skatter och registrera köpet
Efter köpehandlingen lämnas relevanta skattedeklarationer in, registreringen i fastighetsregistret hanteras och, när tillämpligt, hanteras blanketter för icke-residenta, återkallelser och meddelanden.
Bekräfta vem som lämnar in varje skattedeklaration och begär kvitto på upprättande, betalning och registrering.
Slutför affären och aktivera eftermarknadsservicen
Ordna byte av abonnemang, bostadsrättsförening, autogiron, försäkringar, nycklar, inventarieförteckning, arkivering av fakturor och efterföljande skatteplanering.
Överlämna ett avslutspaket och planera in en uppföljning för att identifiera incidenter och ge rekommendationer.
Vad den som köper en bostad bör budgetera för
Huvudskatten beror på om överlåtelsen beskattas med ITP eller IVA. Därefter tillkommer kostnader för formalisering, rådgivning, finansiering och iordningställande av bostaden.
ITP — Skatt på onerösa förmögenhetsöverlåtelser
Regional skatt som köparen normalt betalar när hen köper en begagnad bostad.
- Den autonoma region där fastigheten ligger.
- Ordinarie skattesats och eventuella reducerade skattesatser.
- Katastralt referensvärde och avtalat pris.
- Tillämplig tidsfrist och blankett för egenbeskattning.
Den ordinarie TPO-satsen är 7 %. Det finns reducerade skattesatser för vissa fall, varför det är nödvändigt att kontrollera krav, värde och användningsändamål innan budgeten fastställs.
IVA + dokumenterade juridiska handlingar
Den första överlåtelsen av en bostad från byggherren beskattas normalt med 10 %. Vissa subventionerade bostäder kan tillämpa 4 % när de lagstadgade kraven är uppfyllda.
Köpehandlingen som omfattas av IVA kan medföra AJD. Skattesatsen är regional och måste kontrolleras utifrån platsen och köparens situation.
Den ordinarie AJD-satsen är 1,2 %. Presentera det inte som en nationell skattesats, eftersom andra regioner kan tillämpa andra satser och förmåner.
Kontrollera referensvärdet innan budgeten fastställs
Vid transaktioner som omfattas av ITP kan det katastrala referensvärdet fastställa beskattningsunderlaget. Om priset eller det deklarerade värdet är högre kan det högre beloppet tillämpas. Advokaten eller skatterådgivaren bör granska eventuella avvikelser innan skatten deklareras.
| Post | Vem samordnar det | Vad mäklaren bör förklara | Hur det bör budgeteras |
|---|---|---|---|
| Notarie vid köpet | Köpare / säljare | Den lagstadgade fördelningen kan ändras genom avtal. Hävda inte att alla notarieavgifter alltid faller på en och samma part. | Begär en offert utifrån pris, omfattning och handlingar. |
| Fastighetsregistret | Köpare | Registreringen skyddar äganderätten gentemot tredje man och visar registrerade belastningar och rättigheter. | Uppskattning enligt taxa och köpehandlingens egenskaper. |
| Advokat | Köpare | Granskar avtal, äganderätt, belastningar, stadsplanering, skatter, representation och villkor för tillträdet. | Skriftlig offert, tydligt definierad omfattning och separat IVA. |
| Administrativ handläggare | Enligt uppdrag | Kan hantera skatter, registret, ändringar och ärenden, men ersätter inte juridisk granskning. | Bekräfta vilka åtgärder som ingår och vilka som debiteras separat. |
| Översättning eller tolk | Kund | Kunden måste förstå handlingarna och köpehandlingen; undvik att förlita dig på informella översättningar vid viktiga beslut. | Offert utifrån språk, omfattning och medverkan vid undertecknande. |
| Bolånevärdering | Låntagare | Ett kommersiellt godkännande garanterar inte den slutliga finansieringen. Pris, värdering och finansieringsgrad är olika belopp. | Begär kostnad och giltighetstid från värderingsföretaget eller banken. |
| Försäkring och bankprodukter | Köpare | Skilj mellan lagstadgad skyldighet, kommersiellt villkor och valfri produkt. Jämför den totala kostnaden, inte bara räntan. | Granska FEIN, bankens erbjudande och skriftliga villkor. |
| Anslutning av abonnemang och igångsättning | Köpare | Möbler, renoveringar, depositioner, försäkringar och underhåll är inte skatter, men påverkar den faktiska budgeten. | Avsätt en separat reserv beroende på fastighetens skick och användning. |
Beräkna det uppskattade nettot innan du accepterar ett bud
Ett attraktivt pris räcker inte. Säljaren måste känna till de förväntade avdragen, de handlingar som ska lämnas in och vilka belopp som kan hållas inne eller återstå efter undertecknandet.
Kommersiell formel för säljarens netto
- Överenskommet köpeskillingspris.
- Minus bolåneskuld och kostnader för att avsluta lånet.
- Minus mäklararvode och IVA.
- Minus uppskattad kommunal värdestegringsskatt.
- Minus uppskattad skatt på vinsten.
- Minus skulder, intyg och justeringar vid tillträdet.
Resultat: uppskattat netto med förbehåll för juridisk, bankmässig, kommunal och skattemässig bekräftelse.
Skatt kan tas ut på den skattemässiga skillnaden mellan värdena vid förvärv och överlåtelse, justerad för kostnader och tillämpliga regler. Behandlingen beror på bosättning, ägande, datum, undantag och personlig situation.
Köparen måste hålla inne och betala in 3 % av vederlaget som avser den icke bosatta överlåtaren genom blankett 211. Det är en förskottsbetalning, inte nödvändigtvis den slutliga skatten.
IIVTNU beskattar, när det är tillämpligt, värdeökningen på marken urbant. Beräkningen beror på kommunen, värdena och innehavstiden. En kommunal beräkning bör begäras.
Skilj mellan ekonomisk återbetalning av lånet och avregistrering av inteckningen i fastighetsregistret. Samordna bankintyg, exakt belopp, lagfartshandling och efterföljande registrering.
Uppdraget ska ange tjänst, när arvodet förfaller, beräkningsgrund, IVA, samarbete mellan byråer, betalningsvillkor och vad som händer om affären undertecknas efter att uppdraget har löpt ut.
Grundläggande dokumentation
- Identitetshandling och NIE/NIF.
- Lagfartshandling eller ägarbevis.
- Aktuellt utdrag ur fastighetsregistret.
- Matrikelreferens och matrikeluppgifter.
- Senaste IBI-kvitto.
Bostadsrättsförening och byggnad
- Intyg om skulder till bostadsrättsföreningen.
- Ordinarie avgifter och godkända extrauttag.
- Stadgar och relevanta begränsningar.
- Protokoll när det finns en väsentlig fråga.
- Information om arbeten eller inspektioner.
Energi och nyttjande
- Energideklaration.
- Uppgifter om försörjningstjänster och avtal.
- Tillämpliga tillstånd eller dokumentation för nyttjande.
- Status för renoveringar och tillbyggnader.
- Inventarieförteckning om bostaden säljs möblerad.
Förklara även den årliga kostnaden för att äga bostaden
Internationella köpare värdesätter särskilt en realistisk uppskattning av de efterföljande kostnaderna. Dessa poster påverkar deras köpkraft, lönsamhet och beslut mellan olika fastigheter.
IBI och lokala avgifter
IBI är kommunal och beror på taxeringsvärdet och den skattesats som fastställs av kommunen. Avgifter för avfallshantering eller andra lokala poster kan förekomma.
Fastighetsägarförening
Ordinarie avgifter, reservfonder och eventuella extrauttag. Begär aktuell information innan du jämför fastigheter.
Försäkring och underhåll
Hemförsäkring, larm, trädgård, pool, reparationer, städning och underhåll. För villor och anläggningar kan dessa vara betydande kostnadsposter.
Försörjningstjänster
El, vatten, internet, gas, minimiavgifter, depositioner och förbrukning. Kontrollera om det finns skulder eller avtal som behöver ändras.
IRNR för icke-residenta
En fysisk person som inte är skatteresident kan behöva lämna in blankett 210 för schablonintäkt när fastigheten används privat och för hyresintäkter som erhålls när den hyrs ut.
Beskattning av uthyrning
Inkomster, avdragsgilla kostnader, skattesats, periodicitet och skyldigheter beror på hemvist och användning. Dessutom kan det finnas regional eller kommunal reglering av turistuthyrning.
Förmögenhet och stora förmögenheter
Måste bedömas utifrån förmögenhet, bosättning, ägandeform, autonom region och gällande regelverk. Budgetera inte för denna skatt utan en skatterådgivare.
Reserv för oförutsedda händelser
Rekommendera en årlig reserv för reparationer, utbyte av utrustning, perioder utan uthyrning och extraordinära kostnader som inte täcks av försäkringar.
Skatte- och kontrollskyldigheter för mäklaren eller byrån
Fastighetsförmedling är en ekonomisk verksamhet och omfattas dessutom av regelverket för förebyggande av penningtvätt.
Registrering och skattestruktur
Verksamheten måste vara korrekt registrerad i registret över företagare och yrkesutövare genom formulär 036, med verksamhetskoder, skyldigheter och uppdaterade uppgifter.
Faktura för arvode
Fakturan ska ange utfärdare och mottagare, numrering, datum, tjänst, beskattningsunderlag, momssats och momsbelopp, totalbelopp samt övriga obligatoriska uppgifter.
Moms på provisionen
Förmedlingstjänster omfattas normalt av den allmänna skattesatsen för 21 %, om inte en särskild regel om plats för beskattning eller beskattning medför en annan behandling.
Innehållande av IRPF
Innehållande kan vara aktuellt när arvodet har den skattemässiga klassificeringen som yrkesverksamhet och betalaren är skyldig att göra innehållande. Den allmänna skattesatsen för yrkesverksamma är 15 % och kan vara 7 % vid uppstart, men den specifika klassificeringen måste bekräftas.
Periodiska deklarationer
Beroende på juridisk form och situation kan formulär 303 för moms, formulär 130 för delbetalningar, innehållanden, sammanställningar och andra deklarationer vara tillämpliga.
Bokföring och arkivering
Spara avtal, utfärdade och mottagna fakturor, verifikationer, registreringsböcker, kommunikation om affären och dokumentation som styrker intäkter och kostnader.
Förebyggande av penningtvätt
- Formell identifiering av kunden.
- Identifiering av verklig huvudman.
- Affärens syfte och karaktär.
- Medlens ursprung och spårbarhet.
- Uppföljning och dokumentbevarande.
Uppdrag och samarbete
Dokumentera vem som anlitar, tjänsten, exklusivitet, provision, moms, tidpunkt för intäktsredovisning, fördelning mellan byråer, löptid, skydd av kunder och villkor för upphörande.
Professionell gräns
Förklara processen och ge uppskattningar, men hänvisa den slutliga beräkningen och den juridiska tolkningen till advokat, skatterådgivare, notarie, bank eller behörig teknisk expert.
Så förklarar du kostnaderna utan att överväldiga kunden
Presentera först det beslut kunden ska fatta, därefter kostnadsposterna och slutligen de bekräftade beloppen. Undvik att bara rada upp skatter utan att koppla dem till kundens budget eller nettoresultat.
“Innan vi väljer fastigheter ska vi dela upp din budget i köpeskilling, skatter, formaliseringskostnader och reservation för inflyttning. Då vet vi vilket bostadspris du kan köpa för med trygghet.”
Mål: kvalificera utifrån total budget, inte bara utannonserat pris.
”Jag vill inte nöja mig med att ge dig ett utgångspris. Vi kommer också att ta fram en uppskattning av nettobeloppet efter bolån, arvoden, plusvalía och beskattning så att du kan jämföra bud korrekt.”
Mål: undvika att ett till synes högt bud ger ett oväntat nettobelopp.
”Din skatterättsliga hemvist förändrar vissa skyldigheter. Vi samordnar NIE, spårbarheten för medel och granskningen av skatter vid köp, ägande och framtida försäljning med en rådgivare som arbetar med icke-residenta.”
Mål: visa internationell erfarenhet utan att ge slutgiltig skatterådgivning.
”I detta projekt måste vi särskilja etappvisa betalningar, IVA för varje betalning, AJD för lagfarten, formaliseringskostnader och eventuella kostnader för anpassningar. Vi kommer även att granska garantier och datum.”
Mål: koppla samman betalningsplan, beskattning och avtalsrisk.
”Ett initialt godkännande är inte ett slutligt godkännande. Innan handpenningen undertecknas, bekräftar vi egen insats, värdering, bankvillkor, tidsplan och vad som händer om finansieringen inte beviljas.”
Mål: skydda handpenningen och undvika tidsfrister som inte är förenliga med banken.
”Vi beräknar avkastningen efter IBI, samfällighetsavgift, underhåll, försäkring, vakansperioder, förvaltning och skatter. Bruttoavkastningen beskriver inte investeringens verkliga avkastning.”
Mål: sälja med data och minska orealistiska förväntningar på avkastning.
Vad en mäklare inte bör göra
Lova en universell procentsats för kostnader i hela Spanien.
Förväxla en kommersiell uppskattning med en slutgiltig skatteberäkning.
Underteckna handpenningavtal utan att kontrollera finansiering, tidsfrister och konsekvenser.
Ta emot eller vidarebefordra bankinstruktioner utan oberoende verifiering.
Annonsera en bostad utan att kontrollera energicertifikat och väsentliga uppgifter.
Dölja belastningar, extra uttaxeringar, skillnader i registeruppgifter eller kostnader för att skydda försäljningen.
Mäklarens finansiella och juridiska checklista
Använd denna lista vid intag, kvalificering, reservation, förberedelse inför undertecknande och avslut.
Snabba svar för affärsdialoger
Hur mycket bör en köpare lägga till bostadens pris?
Det finns ingen enhetlig procentsats. Det beror på om ITP eller IVA och AJD ska betalas, på den autonoma regionen, referensvärdet, bolånet och de professionella tjänsterna. Upprätta en kostnadsbudget per post.
Betalar nyproducerade bostäder ITP?
Den första överlåtelsen av en bostad från byggherren beskattas normalt med IVA och kan medföra AJD. Andra och efterföljande överlåtelser beskattas vanligtvis med ITP, även om det finns särskilda transaktioner som bör granskas.
Vem betalar notariekostnaderna vid ett bostadsköp?
Civilkoden fastställer en standardfördelning för upprättande och kopior, men tillåter annan överenskommelse. Granska avtalet och begär en offert; framställ inte en affärspraxis som en absolut regel.
Är 3 % som hålls inne för en säljare utan skatterättslig hemvist dennes slutliga skatt?
Inte nödvändigtvis. Det är en förskottsbetalning som köparen betalar in med hjälp av formulär 211. Säljaren deklarerar vinsten genom motsvarande formulär, och det kan resultera i ett ytterligare belopp eller en återbetalning.
Kan mäklaren beräkna den kommunala värdestegringsskatten?
Mäklaren kan ta fram en vägledande uppskattning med uppgifter om fastigheten, men beloppet måste bekräftas av kommunen eller den ansvariga rådgivaren eftersom det beror på kommunala regler, värden och datum.
Tillkommer IVA på mäklarprovisionen?
Förmedlingstjänster omfattas normalt av den allmänna skattesatsen för 21 %. Reglerna om beskattningsort och den konkreta skattesituationen måste granskas när kunder eller företag från andra territorier är involverade.
Vad bör mäklaren göra med internationella kunder?
Bekräfta skatterättslig hemvist, identitet, NIE när det är tillämpligt, representation, medlens ursprung, bankkonto, språket i dokumenten och specialiserad rådgivning för personer utan skatterättslig hemvist.
Regelverk och myndigheter för att kontrollera varje transaktion
- Skatteverket — IVA eller ITP vid bostadsköp
- Junta de Andalucía — gällande skattesatser för ITP och AJD
- Generaldirektoratet för Catastro — referensvärde
- Skatteverket — källskatt vid köp från säljare utan skatterättslig hemvist
- Skatteverket — formulär 210 och fastighetsinkomster för personer utan skatterättslig hemvist
- BOE — lag 10/2010 om förebyggande av penningtvätt
- BOE — lagen om horisontell äganderätt och skuldintyg
- BOE — energiprestandacertifiering
- Registrarsamfundet — fastighetsregistret och enkelt registerutdrag
- BOE — Civilkoden, kostnadsfördelning om inget annat avtalats
- Skatteverket — obligatoriskt innehåll i fakturor
- Skatteverket — IVA-formulär 303
- Skatteverket — formulär 130 och delbetalningar
- Skatteverket — formulär 036 och registreringsskyldigheter
Professionell användning av denna guide
Informativt innehåll och stöd för kommersiellt arbete. Skattesatser, förmåner, beskattningsunderlag, tidsfrister och skyldigheter kan ändras och beror på platsen, skatterättslig hemvist, transaktionens karaktär och personliga omständigheter. Bekräfta varje enskilt fall med en advokat, rådgivare, skatterådgivare, notarie, fastighetsregistret, bank, kommun och skattemyndighet.